Informator Finansowy

Kredyt hipoteczny

Czy warto zaciągnąć inny kredyt na spłatę kredytu hipotecznego?

Podczas długiego okresu, w którym spłacamy kredyt hipoteczny, większość z nas niejednokrotnie zadaje sobie wiele pytań związanych z jego wcześniejszą spłatą. Moment podpisania umowy kredytowej nie jest momentem, w którym kończą się wszelkie nasze wątpliwości dotyczące warunków kredytowych. Często zastanawiamy się nad wcześniejszą spłatą kredytu, nadpłatą kilku rat oraz zmianą warunków umowy. Kredyty hipoteczne mają to do siebie, że ich warunki zmieniają się jak w kalejdoskopie. Wybrana w ubiegłego roku oferta może być w tym momencie nieatrakcyjna. Kredytobiorcy często spotykają się z sytuacją, w której ich znajomi decydują się na wzięcie kredytu parę miesięcy później od nich i otrzymują o wiele lepsze warunki umowy. Nie oznacza to, że jakiś czas temu kredytobiorcy wybrali złą ofertę. Najprawdopodobniej była to najkorzystniejsza opcja na obecnie obowiązujące warunki. Osoby znajdujące się w takiej sytuacji mają możliwość zmiany umowy na lepszą.

Warunki kredytu hipotecznego można renegocjować z naszym bankiem lub przenieść kredyt do całkiem innego banku. Na skorzystanie z tej możliwości decydują się nie tylko osoby niezadowolone ze swojej obecnej oferty, ale i takie, których sytuacja finansowa znacznie się pogorszyła i nie posiadają już środków finansowych na spłatę obecnego zadłużenia. Mogą wtedy zdecydować się na spłatę kredytu hipotecznego innym kredytem. Taka decyzja niesie za sobą tyle samo korzyści, co minusów. Warto zdawać sobie z tego sprawę przed podjęciem ostatecznej decyzji.

 

Czy wzięcie nowego kredytu na spłatę kredytu hipotecznego jest dobrym pomysłem?

Odpowiedź na to pytanie wcale nie jest taka prosta. Wszystko zależy od naszej obecnej sytuacji finansowej i wielu innych czynników. Nie odpowiem Wam jednoznacznie na to pytanie. Przedstawię plusy i minusy takiej decyzji, abyście mogli podjąć ją świadomie.

 

Plusy refinansowania kredytu hipotecznego

1. Zmiana warunków umowy na lepsze

Wzięcie kredytu refinansowego (o takim właśnie mówimy) daje kredytobiorcy wiele korzyści. Pierwszą z nich jest możliwość zmiany warunków obecnego kredytu na atrakcyjniejsze. Ma to związek zazwyczaj z wydłużeniem okresu kredytowania, więc jest to możliwość zarezerwowana tylko dla tych osób, które nie zdecydowały się na maksymalny dostępny dla nich okres kredytowania, podczas podpisywania pierwszej umowy kredytu hipotecznego. Oczywiście, jeżeli zdolność kredytowa danej osoby się poprawiła, to również otrzyma ona możliwość dokonania takiej zmiany. Warunki kredytowe, jakie może zaproponować dany bank są w dużej mierze zależne od kwestii zewnętrznych. Wskaźnik LIBOR i WIBOR, aktualne ceny mieszkań, kursy walut – to wszystko bezpośrednio wpływa na warunki kredytów hipotecznych.

 

2. Dodatkowy przypływ gotówki

Kredytobiorcy, którzy posiadają wymaganą zdolność finansową mogą podczas refinansowania kredytu zwiększyć kwotę swojego zadłużenia. W ten sposób otrzymają dodatkowy zastrzyk gotówki, który będą spłacać w ramach jednego kredytu. Banki zazwyczaj patrzą przychylniej na taką formę pożyczenia pieniędzy niż na np. udzielenie kolejnego kredytu gotówkowego.

 

 

Minusy refinansowania kredytu hipotecznego

1. Konieczność poniesienia dodatkowych opłat

Decydując się na przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku zazwyczaj spotykamy się z koniecznością opłacenia dodatkowych ubezpieczeń i prowizji. Po przeliczeniu może okazać się, że znacząco wzrósł ogólny koszt kredytu. Na rynku można spotkać oferty, w których banki rezygnują z części oprocentowania lub ubezpieczenia. Warto szukać takich propozycji, by zaoszczędzić jak najwięcej na tej zmianie.

 

2. Niższa rata – droższy kredyt

Osoby mające problem z terminową spłatą obecnego kredytu często decydują się na przeniesienie go do innego banku. Otrzymują propozycję obniżenia wysokości miesięcznej raty. Zazwyczaj upust wynosi kilkadziesiąt złotych, ale również może sięgać aż do 200 zł. Obniżenie miesięcznej raty zazwyczaj wiąże się z wydłużeniem okresu spłaty, czyli wzrostem ogólnego kosztu kredytu. Z tej możliwości powinny korzystać tylko osoby mające problem z obsługą obecnego zadłużenia.

 

Znalezienie odpowiedniego kredytu hipotecznego jest bardzo czasochłonne. Związane jest to z szeregiem formalności, jakich należy dokonać oraz z różniącymi się między sobą ofertami banków. Po podpisaniu umowy kredytowej nie należy przestać się nią interesować. Warto uważnie śledzić rynek finansowy, by móc w odpowiednim momencie zareagować. W ten sposób możemy sporo zaoszczędzić. Jeżeli w trakcie długoletniej umowy kredytowej nasza sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu, to nie przyglądajmy się temu biernie. Odwiedźmy kilka banków i sprawdźmy, jaką propozycję refinansowania mają nam do zaproponowania. Pomimo tego, że nasze doświadczenie może nam podpowiadać, że będzie to procedura długa i pracochłonna, to w przypadku kredytu refinansowego sprawa jest o wile prostsza. W tym przypadku banki nie wymagają dostarczenia kilkunastu dokumentów, ani nie każą nam oczekiwać na decyzję kilka tygodni. Wszystko przebiega o wiele łatwiej i szybciej.

Osoby, które rozważają refinansowanie swojego kredytu hipotecznego ze względu na uzyskanie oszczędności powinny w pierwszej kolejności skupić się na negocjacjach z obecnym bankiem. Renegocjowanie warunków kredytu zazwyczaj polega na zmianie marży kredytowej lub waluty kredytu. Osoby, które jeszcze nie mają zaległości w spłacie kredytu, a są świadome pogorszenia się swojej sytuacji finansowej mogą negocjować z bankiem okres trwania umowy. Do momentu terminowej spłaty rat mamy dużą szansę na wydłużenie tego okresu bez konieczności przenoszenia kredytu do innego banku.

Prowadzenie własnej działalności gospodarczej a kredyt hipoteczny

Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą i planujemy wzięcie kredytu hipotecznego, musimy być świadomi, że w tym przypadku procedury są nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku osoby zatrudnionej na umowie o pracę. Jakie rodzaju wymogi należy wówczas spełnić?

 

Czas prowadzenia działalności gospodarczej

Pierwszym z nich jest minimalny czas prowadzenia działalności gospodarczej. Wiąże się to z tym, że dopiero po upłynięciu ustalonego okresu od jej rozpoczęcia, osoba prowadząca ją może ubiegać się od kredyt hipoteczny. Wymóg ten różni się w zależności od banku – w niektórych jest to 12, w innych 24 miesiące, a w niektórych nawet 2,5 roku. Czas ten może ulec skróceniu jedynie wówczas, gdy prowadzona działalność gospodarcza stanowi dodatkowe źródło dochodu obok na przykład pracy na etacie.

 

Forma opodatkowania

Niezwykle ważny element oceny zdolności kredytowej osoby prowadzącej działalność gospodarczą stanowi analiza finansowa. To właśnie od jej wyniku uzależnione jest czy i w jakiej wysokości kredyt hipoteczny otrzymamy. Mówiąc najprościej, opiera się ona o określenie średniego miesięcznego dochodu jaki pozostaje do dyspozycji osobie prowadzącej działalność gospodarczą (uwzględniane są tutaj koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz wszelkiego rodzaju inne zobowiązania).

To, w jaki sposób analiza finansowa będzie przeprowadzana uzależnione jest w dużej mierze od formy rozliczania się z urzędem skarbowym. Najlepiej sytuacja przedstawia się u przedsiębiorców, którzy rozliczają się na zasadach ogólnych – to właśnie im banki najczęściej udzielają kredytów hipotecznych, jako, że można tu w łatwy i dokładny sposób wyznaczyć wysokość średniomiesięcznego dochodu.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku osób rozliczających się na zasadach ryczałtowego podatku dochodowego. Tutaj banki przeważnie wyznaczają wysokość osiąganego przez przedsiębiorcę dochodu w postaci procentu przychodów, którego wysokość uzależniona jest od charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Najwięcej trudności z wzięciem kredytu hipotecznego mogą mieć osoby rozliczające się na zasadach karty podatkowej. Banki podchodzą restrykcyjnie do tej formy opodatkowania działalności gospodarczej, a to ze względu na fakt, że podatnik nie składa tu rocznych zeznań podatkowych, ani nie prowadzi ksiąg rachunkowych.

Okres, który objęty jest analizą finansową przeważnie nie jest niższy niż 12 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku o kredyt. Zanim wysokość średniomiesięcznego dochodu zostanie ustalona, przeprowadza się porównanie wyników finansowych w ostatnich latach. Dzięki temu możliwe jest ustalenie relacji kosztów i dochodów oraz przychodu w badanych okresach. Sprawdza się wówczas czy wyniki finansowe nie mają tendencji spadkowej lub charakteru sezonowego.

 

Ryzykowne branże

Przeprowadzając analizę finansową, banki coraz częściej zwracają uwagę na charakter branży, w której działa dany przedsiębiorca. W wielu bankach znaleźć można obecnie listy branż ograniczonego kredytowania czy zagrożonych. Znaleźć możemy tutaj między innymi firmy z branży paliwowej, hotelarskiej czy transportowej. Tego typu listy ustala się na podstawie analizy ryzyka przeprowadzanej przez banki, która umożliwia im ewentualne zabezpieczenie się przed nieterminową spłatą długów.

Rodzaj umowy a możliwość wzięcia kredytu hipotecznego

Istnieją różne formy zatrudnienia – jedni z nas zatrudnieni są na umowę o pracę na czas nieokreślony, inni na umowę zlecenie czy umowę o dzieło, a jeszcze inni prowadzą własną działalność gospodarczą. Jak w poszczególnych przypadkach wyglądają formalności związane z kredytem hipotecznym?

 

Umowa na okres próbny

Kiedy rozpoczynamy pracę w nowym miejscu, przeważnie pierwszą umową jest umowa na okres próbny. Jeżeli wówczas planujemy pożyczkę pieniędzy od banku, nasze szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego są nikłe – żaden z banków nie przyzna bowiem kredytu na podstawie takiego dochodu. Umowa o pracę na okres próbny nie gwarantuje bowiem ciągłości zatrudnienia i dochodu. Wlicza się ona jednak do ogólnego stażu pracy.

 

Umowa o pracę na czas określony

Do wniosków kredytowych składanych przez osoby zatrudnione na czas określony banki podchodzą bardziej przychylnie, lecz nie traktują ich jednakowo. Zwracają one uwagę na okres, na jaki została zawarta umowa i na to, czy jest to pierwsza umowa z pracodawcą czy też kolejna. W tego typu sytuacjach może on nas poprosić o zaświadczenie od pracodawcy, w którym zawarta  byłaby informacja, że po wygaśnięciu obecnej umowy o pracę, następna zawarta będzie na warunkach nie gorszych niż obecna. Wtedy to bank nie będzie miał żadnych wątpliwości odnośnie stabilności naszych finansów. W przypadku niektórych banków wystarczająca jest deklaracja pracodawcy, że po wygaśnięciu aktualnej umowy, nie widzi on przeciwwskazań do kontynuowania współpracy z osobą, która ubiega się o kredyt. Bank poprosi nas również o zaświadczenie od pracodawcy o wysokości dochodu. Ważne będzie dla niego również ogólny staż pracy, a w niektórych sytuacjach staż pracy w obecnym miejscu zatrudnienia.

 

Pozostałe źródła dochodu

Gdy jesteśmy zatrudnieni na podstawie umowy o dzieło, umowy zlecenia czy też innych umów, które nie wymagają prowadzenia własnej działalności gospodarczej, także ubiegać możemy się o kredyt hipoteczny. Dla banku najważniejsze będą w tego typu sytuacji wysokość dochodów oraz okres zatrudnienia – najlepiej co najmniej 12 albo 24 miesiące. Oceni on naszą zdolność kredytową na podstawie kopii potwierdzonego przez urząd skarbowy ostatniego rocznego zeznania podatkowego, a także aktualnej umowy z której wynika kwota uzyskiwanych przez nas dochodów. Konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów uzależniona jest od wymagań danego banku.

Jeżeli nasz dochód uzyskujemy z emerytury czy renty, w przypadku gdy zostanie nam ona przyznana na stałe, bank zaakceptuje nasz dochód. Dokumentami potwierdzającymi go będą dla banku decyzja odnośnie przyznania renty na stałe i dokumenty, które określają jej aktualną wartość. Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej lecz uzyskują dochód z tytułu wynajmu nieruchomości, przeważnie potwierdzają swój dochód aktualnymi umowami najmu i przedstawiają roczną deklarację PIT za ostatni rok podatkowy.

 

Działalność gospodarcza

Gdy prowadzimy działalność gospodarczą, najważniejszą informację dla banku stanowić będzie okres prowadzenia firmy oraz to, w jaki sposób rozliczamy się z dochodów. Banki przeważnie wymagają, by działalność gospodarcza prowadzona była od co najmniej 24 miesięcy, aczkolwiek nie zawsze. W przypadku krótszego okresu przedstawić możemy dokumenty, które potwierdzałyby nasze poprzednie zatrudnienie. Gdy branża jest pokrewna do tej, w której działamy obecnie, mamy spore szanse na to, że bank zsumuje okres zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy, z czasem prowadzenia przez nas działalności gospodarczej.

 

Gdy z urzędem skarbowym rozliczamy się na podstawie książki przychodów i rozchodów, w banku przeważnie przedstawić należy:

  • Kopie książki przychodów i rozchodów za miesiące bieżącego roku
  • Rozliczenie PIT za ubiegły rok potwierdzone przez Urząd Skarbowy, a w przypadku jego braku, zaświadczenie o wysokości dochodów uzyskanych w ubiegłym roku

 

Niezależnie od tego, jak rozliczamy się z Urzędem, potrzebne będą także:

  • Zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami do Urzędu Skarbowego oraz ZUSu
  • Wypis z Krajowego Rejestru Sądowego, wypis z rejestru ewidencji działalności gospodarczej, decyzję o nadaniu NIPu oraz REGON

 

Gdy rozliczamy się na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego, zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie deklaracji podatkowej PIT za ostatni rok lub dwa lata podatkowe (ich złożenie musi być potwierdzone przez Urząd). Płatnicy VAT natomiast, potrzebować będą miesięcznej deklaracji podatkowej z bieżącego roku, a w niektórych przypadkach także zaświadczenia z Urzędu Skarbowego odnośnie wysokości osiągniętego przychodu w bieżącym roku podatkowym lub też kopię ewidencji przychodów w tym roku.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w kredycie hipotecznym

Decydując się na zakup nieruchomości na kredyt musimy podjąć pewną kluczową decyzję. W początkowej fazie ubiegania się o kredyt należy zastanowić się, w jakim procencie zakup nieruchomości ma być finansowany przez bank, a ile jesteśmy w stanie zapłacić z własnych oszczędności. Ogólnie przyjętą normą przy zakupie mieszkania czy domu na kredyt jest to, że kredytobiorca wpłaca z własnych środków około 20% wartości nieruchomości. To jest tak zwany wkład własny. Większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, a w niektórych instytucjach ta wartość jest nieco inna.

 

Co powinienem zrobić, jeżeli nie posiadam wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości?

Kredytobiorca może nie posiadać wymaganego przez bank minimalnego wkładu własnego. Na szczęście większość instytucji przyznaje kredyty opiewające na 100% wartości nieruchomości lub nawet więcej (np. kredyt na 110%, z którego 10% ma być przeznaczone na wykończenie mieszkania). Te banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (tzw. ubezpieczenie NWW). To ubezpieczenie opłaca kredytobiorca. Jego celem jest w głównej mierze ochrona banku.

 

Dlaczego kredytobiorca musi opłacać ubezpieczenie niskiego wkładu?

W celu zrozumienia sytuacji, w której kredytobiorca opłaca ubezpieczenie chroniące w głównej mierze bank warto posłużyć się przykładem.

Pan Kowalski zdecydował się na zakup mieszkania od dewelopera. Mieszkanie kosztuje 500 tys. zł. Pan Kowalski posiada oszczędności w wysokości 50 tys. zł. Jest to 10% wartości nieruchomości. Resztę zamierza pokryć z kredytu hipotecznego. Bank, który ma mu udzielić tego kredytu wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. W związku z powyższym Kowalskiemu brakuje drugie tyle oszczędności, aby móc ubiegać się o kredyt. Bank postanowił „pójść na rękę” Kowalskiemu i zdecydował, że uruchomi dla niego te brakujące 10% wkładu własnego, czyli w tym przypadku 50 tys. zł. Uruchomienie takiej kwoty będzie możliwe tylko wtedy, gdy Kowalski opłaci Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego. W przeciwnym wypadku bank odmówi udzielenia kredytu, ponieważ uzna tę sytuację za zbyt ryzykowną. Ubezpieczenie NWW to gwarancja, że w razie problemów ze spłatą kredytu bank otrzyma od ubezpieczyciela brakującą kwotę niskiego wkładu własnego.

 

Ile wynosi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Analizując przypadek Kowalskiego można wyliczyć ile będzie go kosztowało ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Banki pobierają opłatę w wysokości około 3-10% brakującego wkładu własnego. Tę kwotę można uiścić jednorazowo lub w zawrzeć ją w marży (marża zostanie podniesiona o konkretną sumę, w związku z czym miesięczne raty wzrosną). Jeżeli bank zaproponuje rozwiązanie w postaci jednorazowego opłacenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, to będzie ono obowiązywało na okres od 3-5 lat; najczęściej na 36 miesięcy. Po tym okresie bank ponownie przeliczy zadłużenie klienta i sprawdzi, czy spłacając comiesięczne raty wpłacił w sumie do banku wymagane 20% wkładu własnego. Jeżeli okaże się, że nie zdążył wpłacić takiej kwoty, to bank ponownie pobierze ubezpieczenie. W tym momencie będzie ono obliczone w stosunku do brakującej kwoty wkładu własnego. Ubezpieczenie zostaje pobierane z numeru rachunku bankowego, który klient podał jako rachunek do spłaty kredytu. Zazwyczaj dzieje się to samoczynnie, czyli klient nie musi wnosić tym celu dodatkowych dyspozycji, ani pamiętać, kiedy należy tego dokonać. Jeżeli bank zdecyduje się, że będzie pobierał ubezpieczenie w marży, to w tym przypadku w każdym miesiącu spłaty kredytu będzie przeliczał jego wartość w celu sprawdzenia, czy dokonano już wpłaty całości wymaganego wkładu własnego.

 

O ile zdrożeje kredyt, jeżeli kredytobiorca nie posiada odpowiedniego wkładu własnego?

Nie posiadanie wystarczających środków na pokrycie wymaganego wkładu własnego wiąże się z większymi kosztami kredytu. Najprościej rzecz ujmując, każda brakująca złotówka do wkładu własnego będzie kosztowała kredytobiorcę od 1,98 do niecałych 3 zł. W związku z powyższym w przypadku, w którym kredytobiorcy brakuje zaledwie kilku procent wkładu własnego należy dokonać dokładnych obliczeń. Warto sprawdzić, jak dużą kwotę będzie trzeba dodatkowo oddać do banku i rozważyć czy warto odroczyć decyzję o wzięciu kredytu hipotecznego o parę lat. Może się okazać, że takie rozwiązanie umożliwi kredytobiorcy uzbieranie brakujących paru procent wkładu własnego. Dzięki temu przeciętny Kowalski uniknie dodatkowych opłat, a co za tym idzie jego kredyt będzie znacząco tańszy.

 

Jak wygląda sytuacja z kredytami w obcej walucie?

Ubezpieczenie niskiego wkładu kredytów w obcej walucie przebiega podobnie, ale w rezultacie może być droższe. Powodem tej sytuacji są wahania kursów walut. Rozważmy przypadek, w którym ubezpieczenie jest płatne jednorazowo i obejmuje 36 miesięcy oraz konieczne jest jego przedłużenie. Jak w takiej sytuacji zachowa się bank? Jaki kurs przyjmie do wyliczenia opłaty za ubezpieczenie?

Bank przyjmie wartość kursu obowiązującą w ostatnim dniu roboczym ochrony ubezpieczeniowej.

Każdy kredytobiorca powinien przeanalizować swoją sytuację finansową i sprawdzić, jaką kwotę może przeznaczyć na poczet wkładu własnego. Wbrew pozorom konieczność opłacenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie jest tylko niepotrzebnym wydatkiem. Gdyby nie istniało takie ubezpieczenie, to banki nie udzielałyby kredytów osobom posiadającym za małe oszczędności. Jak w życiu codziennym tak i w świecie finansów zawsze jest coś za coś.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – z czego się składa

Większość banków w swoich reklamach kusi potencjalnych klientów niskim oprocentowaniem kredytów i pożyczek. Zanim zdecydujemy się na wybór konkretnej oferty warto zastanowić się czym właściwie jest owe oprocentowanie i z czego się składa.

Banki w celu pożyczenia klientowi pieniędzy muszą najpierw skądś te środki uzyskać. Pożyczają je od innych banków lub od swoich klientów, którzy przechowują w banku oszczędności. Można zadać sobie pytanie: Jaka jest stawka procentowa, po której banki pożyczają sobie pieniądze? Odpowiedzią jest tzw. stawka referencyjna.

 

Co to jest stawka referencyjna?

Stawka referencyjna to wartość, po której bank pożycza pieniądze od innego banku. W przypadku kredytów i pożyczek w naszej rodzimej walucie będzie to tzw. WIBOR, którego wartość określana jest codziennie. Banki są zobowiązane do przestrzegania tej stawki. W związku z powyższym WIBOR jest jedną ze składowych oprocentowania kredytu.

 

Co jeszcze wchodzi w skład oprocentowania kredytu?

WIBOR jest wartością, na którą bank i kredytobiorcy nie mogą mieć wpływu. W związku z powyższym drugą część oprocentowania kredytu stanowi wartość, którą może bank ustalić samodzielnie. Jest to wartość stała nazywana marżą. Marża to nic innego jak zysk banku. Jej wysokość można negocjować. Warto podejmować takie próby, ponieważ wpływa ona znacząco na wysokość raty kredytu lub pożyczki. Marżę ustala się raz, podczas ustalania warunków kredytu. Marża będzie obowiązywać kredytobiorcę przez cały okres kredytowania. To, jaką stawkę wywalczymy podczas podpisywania umowy będzie się ciągnąć za nami przez cały czas spłacania kredytu.

 

Najprościej rzecz ujmując, na oprocentowanie kredytu składa się WIBOR i marża banku. Można to wyjaśnić na przykładzie.

Bank proponuje udzielenie kredytu na następujących warunkach:

– marża w wysokości 1,5%

– WIBOR 2,7%

Sumując obydwie wartości uzyskujemy informację, że kredyt zostanie udzielony na 4,2%. To jest właśnie oprocentowanie kredytu. Można stwierdzić, że oprocentowanie kredytu to cena, jaką musimy zapłacić za pożyczenie pieniędzy od banku.

 

Analizując dokładnie umowę kredytową możemy zauważyć, że przy wartości WIBOR widnieją takie terminy jak 3M lub 6M. Mają one duże znaczenie dla ogólnego kosztu kredytu. Termin 3M oznacza, że stawka WIBOR w naszym kredycie będzie aktualizowana co trzy miesiące. Termin 6M oznacza, że będzie aktualizowana co drugie tyle. Ogólnie rzecz ujmując wartość WIBOR jest ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej. W momencie, w którym stopy procentowe rosną dochodzi do wzrostu raty kredytu. Może on nastąpić w ciągu 3 lub 6 miesięcy od momentu wystąpienia zmiany. Czyli adekwatnie 3M i 6M.

 

Co zrobić, by otrzymać kredyt z jak najniższym oprocentowaniem.

W celu uzyskania kredytu o możliwie najniższym oprocentowaniu należy sprawdzić oferty kilku banków i podjąć decyzję o wyborze jednej z nich w sposób przemyślany.

Pierwszą kwestią, która może przyczynić się do niskiego oprocentowania kredytu jest wysokość posiadanego przez nas wkładu własnego. Im większy wkład własny, tym bardziej bank będzie skłonny do obniżenia swojej marży. Jeżeli nie posiadamy odpowiedniego wkładu własnego, to możemy liczyć na promocje, jakie aktualnie oferuje bank. Promocja dotycząca marży zazwyczaj wygląda tak, że bank proponuje swoim klientom obniżenie jej wysokości na okres roku lub dwóch.

Kolejnym czynnikiem, który może wpłynąć na wysokość oprocentowania jest wartość WIBOR. Większość banków udziela pożyczek na zasadach WIBOR 6M, ale wiele z nich daje swoim klientom możliwość wyboru. Jeżeli mamy to szczęście, to powinniśmy zastanowić się jak wygląda obecna sytuacja finansowa na świecie. Należy sobie odpowiedzieć na pytanie: Na ile prawdopodobne jest, że stopy procentowe będą spadać, a na ile prawdopodobne jest, że będą rosnąć? W przypadku, w którym zakładamy duże prawdopodobieństwo szybkiego wzrostu stóp procentowych powinniśmy się zdecydować na opcję 6M. Da nam ona gwarancję, że przez 6 miesięcy będziemy opłacać niskie raty pomimo ogólnego wzrostu stóp procentowych. W przypadku dojścia do wniosku, że sytuacja będzie się rozwijać inaczej należy wybrać kredyt z opcją 3M. Dzięki temu, gdy stopy procentowe spadną, to już po trzech miesiącach spadnie wysokość naszej raty. W tym przypadku nie będziemy musieli czekać przez pół roku na wystąpienie oszczędności.

Kredyt hipoteczny – w złotówkach czy walucie?

W kontekście ostatnich mocnych wahań na rynku walutowym (styczeń-luty 2015), większość przyszłych kredytobiorców nie bierze pod uwagę zaciągnięcia kredytu w walucie obcej. Dlatego też poniższy artykuł ma raczej charakter rozważań teoretycznych.

W momencie składnia wniosku o kredyt hipoteczny, jedną z ważniejszych decyzji, jaką musimy wówczas podjąć jest waluta, w jakiej będzie on spłacany. Mamy tutaj do wyboru dwie możliwości – kredyt w złotówkach lub w obcej walucie (przeważnie jest to euro, frank szwajcarski, amerykański dolar i brytyjski funt). Które z rozwiązań jest zarazem bardziej opłacalne, jak i mniej ryzykowne?

 

Koszty

Główną zaletą płynącą z zaciągnięcia kredytu hipotecznego w obcej walucie są niższe koszty – tego typu kredyty cechuje zarówno niższe oprocentowanie, jak i stawka bazowa. Przykładowo, przy kredycie we frankach jest to jedynie 0,2%, w przypadku złotówek sięgać może ona natomiast nawet 5%. Wszystko to posiada przełożenie na wysokość oprocentowania – w złotówkach jest ono nie tylko o wiele wyższe, lecz także często wiąże się ze spłatą nawet kilku procent wartości kredytu więcej niż w przypadku obcej waluty.

 

Wahania na rynku walutowym

Niestety, zaciągając kredyt w obcej walucie liczyć musimy się również z ryzykiem odnoszącym się do wahań na rynku walutowym. Gdy notowania oraz pozycja złotówki spadną nawet minimalnie, a euro czy frank nieco się umocni, wiązać będzie się to ze wzrostem raty jaką mamy do spłacenia w danym okresie. W 2011 roku doszło w Polsce do sytuacji, gdy raty kredytów we frankach wzrosły o kilkadziesiąt procent, co dla wielu osób oznaczało konieczność jego przewalutowania. Natomiast wahania z początku 2015 doprowadziły część kredytobiorców na krawędź bankructwa.

 

Spread walutowy

Wielu z nas, zaciągając kredyt w obcej walucie zapomina o parametrze jakim jest spread walutowy – różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty. Kredyt przeliczany jest wówczas na walutę po kursie kupna, a spłacany po kursie sprzedaży banku. Odradza się zatem zaciąganie kredytów walutowych na krótki okres ze względu na wysoki spread walutowy.

 

Bezpieczeństwo

Porównując pod kątem bezpieczeństwa kredyt hipoteczny zaciągany w złotówkach oraz walucie, pierwszy z nich wypada o wiele korzystniej. Jest to jednak rozwiązanie nieco słabsze jeżeli chodzi o korzyści finansowe – owszem, spłacamy tu raty bez obaw o czynniki takie, jak chociażby kurs walut, lecz każda kolejna rata powoduje dokładanie określonej sumy pieniędzy obarczonej wysokim oprocentowaniem.

Jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny, to od niedawna w niektórych bankach mamy możliwość spłacania go w takiej samej walucie, w jakiej został on zaciągnięty. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie ze względu na różnice w kosztach kupna waluty. Co więcej, bankowe koszty sprzedaży są o wiele wyższe niż rynkowe.

 

Zdolność kredytowa

Decydując się na wzięcie kredytu w walucie obcej, pod uwagę należy wziąć także naszą zdolność kredytową – musi być ona tutaj znacznie wyższa niż w przypadku kredytu w złotówkach. Produkt ten dedykowany jest zatem głównie do osób o wyższych dochodach.

Praca za granicą a kredyt hipoteczny w Polsce

Spora część Polaków wykonuje pracę zawodową za granicą, jednak nie wszyscy z nich wiążą swoją przyszłość z krajem, w którym aktualnie zarabiają. Duży ich odsetek planuje bowiem powrót do Polski i zakup mieszkania w swoim rodzimym kraju lub też inwestycję w rynek nieruchomości i zakup mieszkania pod wynajem.

Dobra wiadomość – osoby pracujące za granicą mogą ubiegać się zarówno o kredyt hipoteczny na sfinansowanie domu czy mieszkania w Polsce, jak i zakup działki budowlanej czy też remont już posiadanego lokalu. Należy być jednak świadomym, że ze względu na panujący na rynku kryzys, dużo trudniej niż kilka lat temu jest go uzyskać, a oferta kredytów jest znacznie uboższa niż dla osób zatrudnionych w Polsce.

 

Zróżnicowane oferty

Zanim zdecydujemy się na wzięcie kredytu hipotecznego, warto zapoznać się z ofertami kilku placówek. Mogą się one różnić od siebie zarówno procedurami, zabezpieczeniami, jak i wysokością wkładu własnego. Część banków posiada w swojej ofercie kredyty hipoteczne dla osób pracujących za granicą, lecz warunkiem ich udzielenia jest przelewanie pieniędzy na rachunek w Polsce, co często jest niemożliwe (zagraniczni pracodawcy przeważnie przelewają wypłatę na rachunek w kraju w swojej działalności, a część przekazuje pracownikom czeki z wynagrodzeniem). Tego typu sytuacja w znaczący sposób utrudnia udokumentowanie swoich dochodów.

Nie wszyscy z nas o tym wiedzą, lecz mniejszych zabezpieczeń wymagają banki od osób, które zatrudnione są na terenie Unii Europejskiej – przeważnie jest to około 20 procent. Wnioski rozpatrywane są indywidualnie i wszystko zależy tutaj od oceny zdolności kredytowej oraz stopnia ryzyka. Jeżeli jesteśmy zatrudnieni w Stanach Zjednoczonych, banki mogą chcieć uzyskać od nas większe gwarancje bezpieczeństwa, co wiąże się ze wzrostem wkładu własnego – czasami nawet do 50 procent.

Banki chętniej udzielą kredytu hipotecznego osobom, które zatrudnione są na umowę o pracę na czas nieokreślony. Gorzej sytuacja wygląda jeżeli chodzi o prowadzenie własnej działalności gospodarczej poza granicami kraju – dochodzą tutaj problemy związane z weryfikacją danych, na co część banków reaguje podwyższeniem oprocentowania. Znacznie łatwiej uzyskać jest tego typu kredyt w banku, który posiadał oddział w kraju gdzie jesteśmy zatrudnieni. Pewnego rodzaju ułatwienie stanowi tutaj możliwość ustanowienia pełnomocnika odpowiedzialnego za wszelkiego rodzaju formalności i procedury – tego typu rozwiązanie możliwe jest niemalże we wszystkich placówkach.

 

Wymagane dokumenty

Potrzebować będziemy:

  • Dokumentów tożsamości
  • Dokumentów potwierdzających zatrudnienie oraz osiągane dochody
  • Dokumentów dotyczących nieruchomości
  • Dokumentów potwierdzających historię kredytową w kraju zatrudnienia
  • Pozwolenia na pracę (wymagane jest ono jedynie w części krajów)
  • Rocznych zeznań podatkowych i dokumentów rejestrowych firmy (w przypadku działalności gospodarczej)

Czy banki skredytują mieszkanie w TBS?

Osoby wynajmujące mieszkanie lub planujące przeprowadzkę do własnych czterech kątów często rozważają opcję zamieszkania w nieruchomości TBS. Większość z nich ma wątpliwości dotyczące kilku kwestii. Mianowicie, zadają sobie pytania: Co zrobić, by móc zamieszkać w takim mieszkaniu? Ile to będzie kosztowało? I najważniejsze pytanie… Czy mogę ubiegać się o kredyt, który umożliwi mi zamieszkanie w nieruchomości TBS?

W celu rozwiania wszystkich wątpliwości należy najpierw uzmysłowić sobie, na czym polega TBS.

TBS to skrót od Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które ma na celu wybudowanie mieszkań dla osób o małych lub średnich dochodach. Takie nieruchomości są przeznaczone dla osób, które nie są w stanie kupić nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera. Środki na budowę są pozyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w postaci kredytów i pożyczek.

 

Jak zamieszkać w mieszkaniu TBS?

Aby zamieszkać w takim mieszkaniu należy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, nie można posiadać na własność innego mieszkania w miejscowości, w której chce się skorzystać z mieszkania TBS. Jeżeli ktoś posiada mieszkanie w innej miejscowości, to uzyska prawo do zamieszkania w nieruchomości TBS tylko wtedy, gdy przeprowadził się do niej w celach zawodowych. Kolejnym kryterium są dochody. Nie mogą one przekraczać konkretnej kwoty (progi są sukcesywnie aktualizowane dla danego obszaru). Jeżeli ktoś otrzyma mieszkanie w TBS, a po jakimś czasie jego sytuacja finansowa się znacząco poprawi, to w większości przypadków będzie musiał opuścić takie mieszkanie. Najemca ma obowiązek przedstawiania zaktualizowanych danych co 2 lata.

 

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Na początku należy wspomnieć, że w standardowym przypadku najemca nigdy nie będzie właścicielem mieszkania. Aby móc zamieszkać w takim mieszkaniu należy wpłacić tzw. kwotę partycypacji, które nie przekracza 30% wartości mieszkania. Przykładowo, w Krakowie wynosi ona ok. 100 tysięcy złotych. Umowę partycypacyjną najczęściej podpisuję się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Najemca będzie musiał również opłacać czynsz, który zazwyczaj jest wyższy niż czynsz w podobnym mieszkaniu własnościowym. Dzieje się tak ze względu na to, że jest w nim zawarta kwota, która ma niejako pełnić rolę „raty”.

 

Czy bank udzieli mi kredytu na opłacenie kwoty partycypacyjnej?

Bank może udzielić takiego kredytu. Mamy do wyboru kilka opcji kredytowania w zależności od tego, jaką kwotę potrzebujemy. Może to być np. kredyt gotówkowy, albo pożyczka hipoteczna. Kredyt gotówkowy udzielany jest na kilka lat, natomiast pożyczka hipoteczna może być kredytowana na nawet 30 lat. W celu uzyskania kredytu gotówkowego należy spełnić niewielkie formalności. Bank w standardowej procedurze sprawdzi zdolność kredytową kredytobiorcy i jego dochody. Wszystkich formalności można dokonać w stosunkowo krótkim czasie. Kredyt gotówkowy posiada też obostrzenia dotyczące jego wysokości, dlatego tak znacząca jest kwota, którą potrzebujemy pożyczyć od banku. W przypadku pożyczki hipotecznej sprawa się nieco komplikuje. Ze względu na to, że kredytobiorca może być tylko najemcą lokalu TBS, to taki lokal nie może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W związku z tym, że pożyczka hipoteczna jest udzielana na dłuższy okres i na większą sumę, to bank będzie wymagał innego zabezpieczenia. Najczęściej tym zabezpieczeniem jest inna nieruchomość, której właścicielem może być osoba trzecia. Ta osoba musi dokonać tzw. użyczenia hipoteki.

 

Czy można zostać właścicielem mieszkania TBS? Czy zostanie udzielony kredyt na zakup takiego mieszkania?

Chociaż początkowo nie można było wykupywać mieszkań TBS, to obecnie sytuacja się zmieniła. W 2011r. weszła w życie ustawa umożliwiająca dokonanie zakupu na własność. Takie mieszkanie można wykupić, jeżeli jest się najemcą lokalu i partycypuje się w kosztach budowy nieruchomości. To tyle z teorii. W praktyce ostatnie słowo ma TBS. Do niego należy ostateczna decyzja, czy wyrazi danej osobie zgodę na wykup mieszkania. Mieszkanie TBS nie jest wyjątkowo tanie. Pomimo tego, że zostało przeznaczone dla osób o niskich lub średnich zarobkach, to ich wartość jest zbliżona do wartości rynkowej mieszkań deweloperskich. Zakupu mogą dokonać tylko najemcy. W związku z powyższym wielu najemców rezygnuje z możliwości zakupu. Przede wszystkim dlatego, że ich na to nie stać. Wielu z nich zaciągnęło kredyty, aby opłacić kwotę partycypacyjną, w związku z tym nie posiadają już zdolności kredytowej na zaciągnięcie kolejnego kredytu. Często decydują się na inne rozwiązanie. Rezygnują z mieszkania TBS i otrzymują zwrot kwoty partycypacyjnej. Dzięki niemu spłacają zaciągnięty kredyt. Następnie kupują mieszkanie np. z rynku wtórnego, które może stanowić zastaw pod kredyt hipoteczny.

Jeżeli dana osoba posiadałaby wymaganą zdolność kredytową, to ogólnie rzecz ujmując nic nie stałoby na przeszkodzie, by bank udzielił kredytu na taki zakup. Niestety doświadczenie pokazuje, że banki nie są chętne do udzielania takich kredytów. Powodem takiego stanu rzeczy może być to, że ustawa gwarantująca możliwość wykupu takiego mieszkania nie jest do końca jasna. Istnieje wiele wątpliwości, które rozwiać może tylko nowelizacja ustawy. Obecnie możliwość wykupu mieszkania w TBS jest tylko zapisana na papierze. Spółdzielnie nie chcą sprzedawać mieszkań, a banki nie chcą udzielać na nie kredytów.

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu?

Podczas podejmowania decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego często zastanawiamy się nad jego oprocentowaniem. Nie każdy z nas wie, że istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Niestety niewiele banków daje taką możliwość swoim klientom. Powstaje pytanie, czy stałe oprocentowanie kredytu jest dla nas korzystne? Czy może lepiej zdecydować się na kredyt o zmiennym oprocentowaniu? Odpowiedzią na powyższe pytania zajmiemy się w tym artykule.

Oprocentowanie kredytu jest kwestią znaczącą, ponieważ kredyt hipoteczny zaciągamy na wiele lat. Od rodzaju oprocentowania będzie w dużej mierze zależeć ogólny koszt kredytu. Warto to dokładnie przeanalizować.

 

Na czym polega stałe oprocentowanie kredytu?

Stałe oprocentowanie kredytu to nic innego jak kredyt o stałej stopie procentowej. Nie dotyczą go takie wartości zmienne jak WIBOR, który może rosnąć lub maleć (więcej informacji dot. tego, czym jest WIBOR znajdziesz w moim innym artykule).

Większość banków oferujących kredyty o stałym oprocentowaniu wprowadza tę opcję w niestandardowy sposób. Oferują stałą stopę przez okres 2, 5 lub nawet 10 lat, po czym warunki kredytu zmieniają się. Kredyt może automatycznie przejść na oprocentowanie zmienne lub mieć ponownie wyliczone oprocentowanie stałe. Taką opcję proponuje zaledwie kilka banków w Polsce. Myślę, że z biegiem lat ich ilość będzie wzrastać. W końcu w Stanach Zjednoczonych i w Europie Zachodniej jest to standard oferowany przez wszystkie banki.

 

Na czym polega zmienne oprocentowanie kredytu?

W przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu wysokość rat odsetkowych jest zależna od obowiązującej wysokości stóp procentowych. W zależności od wartości WIBOR rata kredytu może rosnąć lub maleć. Takie zmiany mogą odbywać się wiele razy podczas całego okresu kredytowania.

 

Niskie i stałe oprocentowanie kredytu. Czy to jest możliwe?

Wielu kredytobiorców życzyłoby sobie móc skorzystać z kredytu o stałym, a zarazem niskim oprocentowaniu. Teraz istnieje taka możliwość! Obecne stopy procentowe są niskie (dane z 10.2014 r.). Decydując się teraz na wzięcie kredytu hipotecznego warto rozważyć opcję stałego oprocentowania. Nawet jeżeli bank, na który się decydujemy oferuje tylko opcję 2 letniego okresu stałego oprocentowania (jest to najkrótszy okres na rynku przy takim rodzaju oprocentowania) to i tak warto się na to zdecydować. Przez dwa lata będziemy mieć gwarancję niskich rat. W przypadku klientów, którzy wybiorą oprocentowanie zmienne, rata może zmienić się w ciągu 3 lub 6 miesięcy od wzrostu stóp procentowych. Najprościej rzecz ujmując możemy sobie teraz zamrozić niskie stopy procentowe na 2 lata lub dłużej. Świadomość tego ile będą wynosić miesięczne raty przez najbliższe lata pomaga bezpieczniej rozplanować domowy budżet. Na dodatek w naszym portfelu pozostaną oszczędności.

 

Czy w Polsce jest popyt na kredyty o stałym oprocentowaniu?

Wbrew pozorom te kilka banków oferujących kredyty o stałym oprocentowaniu nie odnotowuje zbyt wielkiego zainteresowania takim rozwiązaniem. Przyczyny tego stanu rzeczy mogą być dwie. Pierwszą jest ogólne niedoinformowanie społeczeństwa o takiej możliwości (mam nadzieję, że z czasem będzie się to zmieniać) oraz nadzieja Polaków, że stopy procentowe będą jeszcze bardziej spadać. Spowodowało to to, że klientów wybierających kredyt o stałym oprocentowaniu jest zaledwie kilka procent.

 

Dla kogo kredyt o stałym oprocentowaniu?

Kredyt ze stałą stopą procentową posiada jedną niewątpliwą i największą zaletę. Jest nią przewidywalność. Daje to kredytobiorcy poczucie bezpieczeństwa i łatwiejsze planowanie domowego budżetu. Jeżeli zdecydujemy się na wybór takiego rozwiązania to zyskamy coś jeszcze. Bank inaczej wyliczy naszą zdolność kredytową. Będzie ona zdecydowanie większa. Bank nie będzie musiał brać pod uwagę ewentualnego znaczącego wzrostu stóp procentowych, które przełożyłoby się na podniesie raty kredytu.

 

Wady kredytu o stałym oprocentowaniu.

Jeżeli zdecydujemy się na wybór kredytu o stałym oprocentowaniu, to warto mieć również świadomość jego wad. Trudno przewidzieć sytuację ekonomiczna, jaka będzie obowiązywała w przyszłości. Nawet doświadczeni spekulanci finansowi mogą się mylić. Nie są też w stanie przewidzieć sytuacji finansowej, jaka będzie obowiązywała za kilka lat. Może się zdarzyć tak, że stopy procentowe znacząco spadną. Wtedy kredyt o stałym oprocentowaniu będzie dla nas niekorzystny i po prostu drogi. Warto mieć to na uwadze, ponieważ kredyt hipoteczny zaciągamy nawet na kilkadziesiąt lat.

 

Konkretny wariant oprocentowania kredytu powinien być przez każdego z nas analizowany w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Należy wtedy wziąć pod uwagę przede wszystkim obowiązującą w danym momencie stopę procentową oraz zapoznać się ze spekulacjami dotyczącymi jej wartości w przyszłości. Na tej podstawie należy przeanalizować oferty różnych banków i wybrać dla siebie najkorzystniejsze rozwiązanie. Warto wziąć pod uwagę swoje indywidualne preferencje. Jedni z nas będą woleli poczucie bezpieczeństwa, które zapewnia kredyt o stałym oprocentowaniu, a inni będą zadowoleni ze zmienności oprocentowania. Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego to nie tylko zagrożenie wzrostem wysokości rat, ale również nadzieja na ich drastyczne obniżenie.

Różnica między LIBOR a WIBOR

Kredytobiorca podczas podejmowania decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu zazwyczaj analizuje oferty wielu banków. Główną kwestią, na którą zwraca uwagę jest wysokość raty. Raty w różnych bankach mogą się znacząco różnić. Na ich wysokość wpływa wiele czynników. Jednym z nich są tajemniczo brzmiące terminy: WIBOR i LIBOR. Te kwestie objaśnię w artykule, który właśnie czytasz.

Każdy z nas na pewno zastanawiał się kiedyś skąd banki biorą pieniądze na udzielanie kredytów. Odpowiedź jest prosta; pozyskują je z rynku międzybankowego. Bank, który chce pożyczyć klientowi pieniądze na zakup nieruchomości musi najpierw uzyskać środki pieniężne od innego banku. Pożyczki międzybankowe nie są udzielane za darmo. Są po prostu oprocentowane. Wysokość takiego oprocentowania to właśnie WIBOR.

 

Ile wynosi WIBOR? Kto ustala jego wysokość?

Banki określają oprocentowanie, po jakim są skłonne udzielić pożyczek innym bankom. WIBOR jest to wartość średnia, która została wyciągnięta z tych ofert (nie licząc ofert skrajnych, czyli oferty najniższej i najwyższej). Następnie bank dodaje do wartości WIBOR swoją marżę, aby zarobić na udzieleniu kredytu. W związku z powyższym można stwierdzić, że WIBOR jest jednym z głównych elementów kosztów kredytu. WIBOR dotyczy polskiej waluty.

 

Co to jest WIBOR 3M i 6M?

WIBOR jest wartością uśrednioną i zmienną. WIBOR 3M oznacza aktualizacje powtarzające się, co 3 miesiące, natomiast WIBOR 6M – co 6 miesięcy. Każdy kredyt może być zaciągnięty zarówno na zasadach WIBOR 3M, jak i 6M. Wpływa to znacząco na oprocentowanie kredytu. Jeżeli zdecydowaliśmy się na wzięcie kredytu z opcją 3M, to nasz bank będzie aktualizował stopę co 3 miesiące, czyli co 3 miesiące będzie wyliczał koszt kredytu. Ze względu na to, że WIBOR jest wartością zmienną, to naturalną kwestią jest to, że wartość stawek referencyjnych może rosnąć lub maleć. W przypadku wyboru opcji WIBOR 3M bank zareaguje na tę zmianę dopiero po 3 miesiącach. W związku z powyższym rata może ulec zmniejszeniu lub zwiększeniu.

 

Co wybrać? WIBOR 3M czy 6M?

Można zadać sobie pytanie, która opcja aktualizacji jest lepsza, czyli którą najlepiej wybrać. Niestety wyboru zazwyczaj nie mamy, ponieważ w zdecydowanej większości to banki decydują, na jakich warunkach udzielą nam kredytu. Jeżeli natomiast pojawiłaby się możliwość wyboru rodzaju aktualizacji, to warto przeanalizować dwie kwestie. Pierwsza to okres kredytowania, a druga to spekulacje finansowe.

 

Kiedy lepszą opcją jest WIBOR 3M?

Ten rodzaj aktualizacji jest najczęściej proponowany przez banki. Jest to dobry wybór w przypadku kredytów zaciągniętych na 25, 30 lub więcej lat. Dlaczego? Ponieważ przez tak długi okres na pewno nastąpi wiele wahań stopy procentowej, które znacząco wpłyną na oprocentowanie naszego kredytu. Drugą sytuacją, w której warto wybrać opcję 3M jest pewność, że stopy procentowe będą spadać. Niestety w świecie finansów pewności nigdy nie mamy, możemy ewentualnie kierować się opiniami spekulantów finansowych.

 

Kiedy wybrać WIBOR 6M?

WIBOR 6M jest dobrym wyborem w przypadku, w którym spekulanci sugerują, że stopy procentowe będą rosnąć. Ich wzrost podniesie wysokość naszej raty dopiero po 6 miesiącach, czyli przez pół roku będziemy mogli płacić mniej. Natomiast, jeżeli nastąpiłby gwałtowny spadek stóp procentowych, to będziemy stratni. Bank zaktualizuje ratę naszego kredytu dopiero po 6 miesiącach.

 

Co to jest LIBOR?

Nazwa LIBOR to skrót od angielskiego terminu London Interbank Offered Rate i jest niczym innym jak londyńskim odpowiednikiem terminu WIBOR. Dotyczy rynku międzynarodowego w Londynie, gdzie wysokość stawki oprocentowania kredytów jest proponowana przez cztery najistotniejsze banki, czyli Bank of Tokyo, Bankers Trust, Barclays i National Westminster. Istnieje jednak pewna znacząca różnica pomiędzy LIBOREM i WIBOREM. WIBOR jest wartością średnią wyliczoną z wartości, po których banki pożyczają sobie pieniądze, natomiast LIBOR jest jakby spekulacją, czyli wartością, po której banki uważają, że mogłyby pożyczyć pieniądze od innych banków. LIBOR ustalany jest codziennie około godziny 11:00.

Rynek międzybankowy w Londynie to jeden z najłatwiejszych sposobów pozyskiwania środków finansowych. Dzieje się tak ze względu na to, że  można na nim pożyczać duże kwoty na mocno zróżnicowane okresy (od zaledwie jednego dnia do roku). W związku z tym LIBOR wpływa znacząco na transakcje finansowe całego świata. Jest wiele krajów, w których oprocentowanie kredytów i depozytów opiera się właśnie o wartość LIBOR. W związku z tym LIBOR dotyczy pożyczek w wielu walutach.

 

Każdy z nas, kto chce zadbać o swoje finanse i zamierza zaciągnąć kredyt hipotetyczny powinien zwrócić uwagę na marżę, jaką proponują mu różne banki. Jak dowiedzieliśmy się z tego artykułu WIBOR jest wartością zmienną, na którą nie mamy wpływu, natomiast na marżę już tak. Zawsze możemy próbować negocjować z bankiem wysokość marży, aby uzyskać satysfakcjonującą nas ofertę kredytową.