Informator Finansowy

Kredyt mieszkaniowy

Czy można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy wspólnie z cudzoziemcem?

W dzisiejszych czasach nawiązywanie znajomości z obcokrajowcami nie stanowi żadnego problemu. Większość granic jest dla nas otwarta. Coraz częściej podróżujemy w celach turystycznych lub zawodowych. Zdobyte zagraniczne znajomości coraz częściej bezpośrednio przenikają do naszego życia prywatnego. Szczególnie wyraźnie widać to w ilości podpisywanych przez obcokrajowców umów najmu polskich mieszkań.

W ciągu ostatnich kilku lat wzrosła ilość składanych przez cudzoziemców wniosków kredytowych. Dotyczą one w dużej mierze kredytów hipotecznych. Najczęściej obcokrajowcy składają wnioski wspólnie z naszymi rodakami. Jest to związane zazwyczaj z powiązaniami rodzinnymi między nimi. Przypuszczam, że większość czytelników mojego artykułu jest szczególnie zainteresowana tymi kwestiami. Zapewne zadajecie sobie pytanie: Czy możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego wspólnie z cudzoziemcem? Postaram się to wyjaśnić.

Chęć zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego wspólnie z obcokrajowcem przyjmuje zazwyczaj dwie formy. Pierwszą z nich jest standardowy wniosek o zakup mieszkania, a druga ma formę poręczenia.

 

Zakup mieszkania z cudzoziemcem na kredyt

Osoby chcące wziąć kredyt hipoteczny z cudzoziemcem mają spore szanse na uzyskanie go. Wszystko zależy od sytuacji obcokrajowca. Jeżeli mieszka on na terenie z Polski i tutaj pracuje, to uzyskanie kredytu hipotecznego nie będzie trudne. Oczywiście dotyczy to sytuacji, w której jego zdolność kredytowa na to pozwala. Bank będzie sprawdzał ją dokładnie. Cudzoziemcy, którzy posiadają już kredyt hipoteczny zaciągnięty w swoim rodzimym kraju, będą musieli przedstawić bankowi raport kredytowy. W tej sytuacji bank ustalając zdolność kredytową wliczy do zobowiązań kredytobiorcy również raty płacone w rodzimym banku.

Cudzoziemcy uzyskujący dochody w swoim rodzimym kraju będą musieli przedstawić polskiemu bankowi więcej dokumentów. Zaświadczenie o dochodach, umowa o pracę, zeznanie podatkowe (np. Tax Return, P60), wyciąg z konta osobistego oraz informacje o wiarygodności kredytowej powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Obecnie niewiele polskich banków akceptuje dokumenty składane w języku angielskim i niemieckim.

W ubieganiu się o kredyt hipoteczny ważne jest również obywatelstwo wnioskodawcy. Osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego będą musiały przedstawić bankowi kartę stałego lub czasowego pobytu (w przypadku obywateli UE niektóre banki odstępują od tego wymogu żądając przedłożenia innych dokumentów).

 

Zezwolenie Ministerstwa Spraw Zagranicznych i Administracji na zakup mieszkania. Kiedy jest wymagane?

W przypadku chęci skredytowania lokalu mieszkaniowego, nie trzeba przedstawiać bankowi zezwolenia Ministerstwa Spraw Zewnętrznych i Administracji. Taki wymóg dotyczy zakupu nieruchomości znajdującej się w strefie nadgranicznej oraz gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Rosnąca liczba wniosków o kredyt hipoteczny, w których kredytobiorcami są osoby różnych narodowości związana jest z tym, że polskie banki oferują swoim klientom lepsze warunki kredytowania. Większość banków udziela kredytów tylko w państwie, w którym prowadzi swoją działalność. Pomimo tego instytucje bankowe widzą spory potencjał w kredytobiorcach z innych krajów. Większość z nich przygotowała dla swoich potencjalnych klientów wnioski o kredyty hipoteczne w języku angielskim.

 

Cudzoziemiec – poręczyciel w kredycie mieszkaniowym

Zgodnie z obowiązującym prawem, cudzoziemiec może być poręczycielem podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. W umowie poręczenia nie znajdziemy żadnych ograniczeń dotyczących obywatelstwa poręczyciela. Oczywiście bank, nie musi honorować takiej formy zabezpieczenia kredytu. Stanowisko danego banku w tej sprawie zazwyczaj zależy od: miejsca stałego zamieszkania cudzoziemca, jego dochodów, majątku w Polsce, rodzaju zatrudnienia. Te wszystkie wymienione wyżej kwestie są istotne dla banku z jednego powodu. Mam na myśli prawdopodobieństwo wyegzekwowania długu.

Powszechnie wiadome jest to, że bank ma prawo wyboru, od kogo będzie ściągał dług. Może go egzekwować od poręczyciela, głównego dłużnika, jednego z kredytobiorców, lub obydwu naraz. Zazwyczaj wybiera tę osobę, która ma większe możliwości spłaty. Czyli taką, z którą po prostu będzie mniej problemów. Oczywiście nie zawsze tak się dzieje. W Polsce można spotkać wiele, wydawałoby się nielogicznych przypadków, w których dług ściągany jest od osoby ubogiej, pomimo tego, że drugi kredytobiorca lub poręczyciel posiada spory majątek. Taka sytuacja jest prawnie możliwa, dlatego należy brać ją pod uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej wraz z inną osobą; nie tylko z cudzoziemcem.

Większość polskich banków udziela kredytów obywatelom państw UE. Niektóre z nich pozytywnie rozpatrują wnioski obywateli państw członkowskich OECD. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny wraz z obywatelem RP najczęściej powoduje, że bank bardziej wyrozumiale podchodzi do kwestii obywatelstwa obcokrajowca.

Wzięcie kredytu na zakup mieszkania z obcokrajowcem jest prawnie i rzeczywiście możliwe. Wystarczy uzbroić się w cierpliwość w poszukiwaniu odpowiedniego banku, który będzie nam w tym przychylny. Formalności i wszelkie procedury mogą zająć nieco więcej czasu, niż gdybyśmy wnioskowali o kredyt w pojedynkę. Udzielenie kredytu obywatelowi RP trwa zazwyczaj około 4 tygodni. W przypadku składania wniosku z cudzoziemcem ten czas może się wydłużyć zaledwie o tydzień lub dwa, jeżeli wcześniej skompletujemy wszystkie wymagane dokumenty.

Kim jest deweloper?

Deweloper jest to podmiot prowadzący działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami. Polega ona przeważnie na ich budowaniu lub przekształcaniu, a następnie sprzedaży lub wynajmie części z nich użytkownikom końcowym, najczęściej osobom fizycznym. Tego rodzaju działalność nosi nazwę działalności deweloperskiej i jest częściowo regulowana przez specjalną ustawę.

 

Kto może zostać deweloperem?

Polskie prawo nie wprowadza żadnych ograniczeń w zakresie formy i charakteru podmiotów, które mogą prowadzić działalność deweloperską – obszar ten reguluje ustawa o działalności gospodarczej. Tak więc mogą to być zarówno spółki handlowe lub cywilne, jednoosobowe działalności gospodarcze, jak również inne rodzaje przedsiębiorstw. Odrębnym regulacjom podlega świadczenie działalności deweloperskiej i zawieranie umów z osobami fizycznymi – są one określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego zwaną potocznie ustawą deweloperską.

 

Rodzaje działalności deweloperskiej

Działalność gospodarcza deweloperów może być skierowana do różnego rodzaju klientów. Na rynku funkcjonują zarówno deweloperzy działający w sektorze B2B (Business to Business), jak również funkcjonujący w obrębie sektora B2C (Business to Consumer). Działalność deweloperska może mieć również charakter spółdzielczy. O ile jednak zapisy ustawy deweloperskiej regulują relacje dewelopera z nabywcami będącymi osobami fizycznymi, o tyle nie dotyczą one pozostałych przypadków.

Działalność w sektorze B2B polega na budowie, a w dalszej kolejności sprzedaży lub wynajmie nieruchomości przeznaczonych dla klientów instytucjonalnych. Jeśli więc dany podmiot wznosi budynki, które zostają następnie wykorzystane jako kina, sklepy, galerie handlowe, czy też budynki użyteczności publicznej, również można nazwać go deweloperem. Ponieważ w tym przypadku nabywca jest innym przedsiębiorstwem lub jest nim państwo, tę gałąź działalności deweloperskiej reguluje tylko ustawa o działalności gospodarczej.

W sektorze B2C nabywcą końcowym jest osoba fizyczna i jest to najczęstszy przypadek działalności deweloperskiej – mowa tu bowiem o budownictwie mieszkaniowym. Współpraca na linii deweloper – klient jest regulowana przez wspomnianą wcześniej ustawę, która w porównaniu z ustawą o działalności gospodarczej wprowadza dodatkowe zabezpieczenia dla nabywcy, ponieważ będąc osobą fizyczną ma on przeważnie znacznie gorszą pozycję negocjacyjną niż funkcjonujący w charakterze instytucji deweloper.

Zdarzają się również przypadki, w których mianem działalności deweloperskiej określa się również wznoszenie nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe. Spółdzielnia nie jest wówczas klasycznie rozumianym deweloperem, ponieważ jej członkowie nie są z nią związani umową deweloperską – jako udziałowcy spółdzielni mogą wpływać na jej działalność, są więc jej wspólnikami, a nie klientami. Bywa jednak, że spółdzielnia angażuje się w działalność deweloperską skierowaną do osób spoza niej i wtedy odbywa się ona na zasadach opisanych w ustawie.

Warto także wspomnieć, że czasem do grona deweloperów zalicza się również podmioty trudniące się przekształcaniem działek, np. poprzez ich dozbrajanie, a następnie sprzedające je nabywcom pragnącym samodzielnie zbudować własny dom.

 

Co daje ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska została przyjęta 16 kwietnia 2011, a jej celem było uregulowanie współpracy deweloperów z osobami fizycznymi, ukierunkowane przede wszystkim na zapewnienie większego bezpieczeństwa tym ostatnim. Regulacje te polegają przede wszystkim na wprowadzeniu finansowych instrumentów ochrony inwestycji, jak również na zmianie charakteru podpisywanej umowy na bardziej korzystny dla kupującego.

Ustawa zmusza dewelopera do zabezpieczenia transakcji poprzez utworzenie jednego z czterech rodzajów rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego, opcjonalnie z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Oznacza to, że deweloper planując budowę nieruchomości będzie musiał pozyskać źródła finansowania inne niż wpłaty kupujących, ponieważ pieniądze z rachunków powierniczych będą spływać dopiero po zakończeniu budowy lub w ratach w miarę jej postępowania. Dzięki temu znacznie zmniejsza się ryzyko niewypłacalności dewelopera, a w przypadku jego plajty środki zgromadzone na rachunku będą tworzyć osobną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności spłacany będzie nabywca. Dodatkowym benefitem jest fakt, że rachunki powiernicze podlegają kontroli banków, dzięki czemu kupujący może weryfikować, czy wpłacone przez niego środki rzeczywiście zostają przeznaczone na wznoszenie nieruchomości.

W myśl ustawy deweloperskiej zmianie ulega forma podpisywanej z deweloperem umowy przedwstępnej. Przed wejściem ustawy w życie najczęściej decydowano się na zwykłą umowę pisemną, która stanowiła relatywnie słabe zabezpieczenie nabywcy. Obecnie umowa przedwstępna ma uregulowaną treść, a w dodatku jest podpisywana w formie aktu notarialnego, co nie tylko stanowi silniejszą gwarancję bezpieczeństwa dla kupującego, ale również obliguje dewelopera do przedstawienia klientowi pełnego prospektu informacyjnego. Oznacza to, że przed podpisaniem finalnej umowy klient będzie mógł zapoznać się z takimi szczegółami jak harmonogram prac, plan zabudowy okolicy, koszty realizacji itp., a w dodatku prospekt informacyjny ma charakter wiążący, dzięki czemu klient może mieć pewność, że plan nie zostanie poddany żadnym drastycznym zmianom bez jego zgody.

Jak dostać kredyt mieszkaniowy na dom?

Decyzja o budowie domu na kredyt wiąże się z wieloma formalnościami, których należy dokonać. Jest ich zdecydowanie więcej niż w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Kredyt na budowę domu zdecydowanie różni się od kredytu na zakup mieszkania. Osoby, które decydują się na postawienie własnej nieruchomości ubiegają się o tzw. kredyt budowlano-hipoteczny. Jest to połączenie kredytu budowlanego i hipotecznego. Do momentu postawienia domu kredytobiorcę obowiązują warunki kredytu budowlanego. W momencie zakończenia budowy kredyt przekształca się w standardowy kredyt hipoteczny.

 

Kredyt na budowę domu. Część budowlana.

Część budowlana kredytu obejmuje okres, w którym kredytobiorca stawia dom. Większość banków ustala, że postawienie nieruchomości powinno nastąpić mniej więcej w terminie 2 lat. W tym czasie obowiązuje karencja spłaty kredytu. Oznacza to, że kredytobiorca spłaca w tym momencie tylko odsetki. Tak jak w przypadku kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, tak i w tym przypadku kredytobiorca ma obowiązek ubezpieczenia nieruchomości. Takie ubezpieczenie będzie oczywiście odpowiadać wartości spłaconej części kredytu.

 

Kredyt na budowę domu Część hipoteczna.

Część hipoteczna kredytu na budowę domu dotyczy okresu, w którym nieruchomość już fizycznie istnieje, a kredytobiorca spłaca kredyt. Wtedy kredytobiorca spłaca pełne raty kredytu.

 

Co zrobić, by otrzymać kredyt na budowę domu?

Ubiegając się o kredyt na budowę domu trzeba przejść całą procedurę dotyczącą określenia zdolności kredytowej kredytobiorcy. Jeżeli dana osoba posiada odpowiednią zdolność kredytową, to powinna dokonać wyceny domu, który chce zbudować. W przypadku osób, które planują zakup domu od dewelopera (dom jest już wybudowany) obowiązują podobne procedury jak w przypadku kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Osoby, które planują postawić dom od pierwszej deski muszą oszacować wartość nieruchomości. Najlepiej jest przyjąć, że metr kwadratowy kosztować będzie około 2,5 tysiąca złotych. Należy zastanowić się jak duży dom chcemy postawić i oszacować mniej więcej jego wartość na podstawie tych wytycznych. Do kwoty końcowej należy dodać ok. 20%, które będą stanowiły zabezpieczenie na wypadek wzrostu kosztów budowy nieruchomości. W momencie, w którym mamy już oszacowaną całkowitą wartość nieruchomości należy odwiedzić banki w celu sprawdzenia czy są gotowe pożyczyć nam taką kwotę.

 

Czy można otrzymać kredyt na budowę domu i zakup gruntu?

Osoby, które nie posiadają własnej działki budowlanej i chcą skredytować również zakup gruntu zazwyczaj mogą tego dokonać. Wtedy do oszacowanej wartości nieruchomości należy doliczyć koszt zakupu gruntu i z tymi danymi udać się do banków celem sprawdzenia zdolności kredytowej. W takim wypadku najczęściej potrzebne są dodatkowe zabezpieczenia, czyli kredytobiorca powinien posiadać jakiś majątek pod zastaw kredytu.

 

Formalność dotyczące kredytu na zakup działki i budowy domu.

Osoby decydujące się na zaciągnięcie kredytu na zakup działki i budowę domu muszą przedstawić bankowi następujące dokumenty:

  • umowę przedwstępną zakupu działki budowlanej
  • pozwolenie na budowę
  • dokumenty potwierdzające dochody kredytobiorcy
  • realny kosztorys inwestycji
  • projekt budowlany

 

Formalności dotyczące kredytu na budowę domu.

Osoby posiadające własną działkę budowlaną, na której chcą postawić dom powinny dostarczyć do banku następujące dokumenty:

  • projekt budowlany
  • akt notarialny zakupu działki i odpis księgi wieczystej działki
  • pozwolenie na budowę
  • wypis z rejestru gruntów
  • realny kosztorys inwestycji
  • dokumenty potwierdzające  dochody kredytobiorcy

 

W trakcie budowy domu bank będzie wypłacał pieniądze z kredytu transzami, czyli częściowo. Jest to zależne od stopnia zaawansowania budowy. Przed dokonaniem każdej kolejnej transzy bank sprawdzi zaawansowanie robót budowlanych. Kredyt hipoteczny na budowę domu to zdecydowanie większa kontrola ze strony banku niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. Wiąże się to ze zwiększonym ryzykiem, jakie ponosi bank udzielając nam takiego kredytu.

 

Na co zwrócić uwagę po otrzymaniu kredytu na budowę domu?

Po otrzymaniu kredytu na budowę domu należy udowodnić bankowi, że ponieśliśmy takie koszty, jakie oszacowaliśmy. Nie każdy bank wymaga wglądu do wszystkich faktur, ale należy je skrupulatnie zbierać. Większość banków zadowoli się potwierdzeniami dokonania zakupu produktów ujętych w umowie kredytowej.

Jak wziąć kredyt hipoteczny w programie Mieszkanie dla Młodych?

Gdy nasz wiek nie przekracza 35 lat i planujemy zakup swojego pierwszego mieszkania, skorzystać możemy z dopłat w ramach programu rządowego Mieszkanie dla Młodych.

 

Czym jest MdM i jakie korzyści posiada

Biorąc kredyt tego typu zyskać możemy zarówno spłatę części kapitału kredytu (dzięki temu nasze zadłużenie z tytułu zaciągniętego kredytu hipotecznego będzie mniejsze, a co za tym idzie – obniży się wysokość odsetek od kredytu, a my będziemy spłacać niższe raty), jak i dofinansowanie wkładu własnego – oznacza to, że nie musimy dysponować całą kwotą wkładu własnego, jaki wymagany jest przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy.

Mówiąc krótko, kredyt mieszkaniowy Mieszkanie dla Młodych daje możliwość uzyskania dofinansowania przy zakupie zarówno mieszkania, jak i domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym, udzielany jest w złotówkach, minimalny okres kredytowania wynosi tu 15 lat, wysokość kredytu natomiast, minimum 50% ceny zakupu mieszkania. Zagwarantowane mamy atrakcyjne warunki cenowe, szybką decyzję kredytową, sprawne załatwienie formalności. Wniosek kredytowy złożyć należy w banku do końca roku kalendarzowego, w którym wnioskujący kończy 35 lat oraz nie później niż do 30 września 2018 roku.

 

Nadpłata i wcześniejsza spłata

Kredyt objęty programem Mieszkanie dla Młodych możemy nadpłacić lub też spłacić wcześnie – nie przewidziane są żadne sankcje z tego tytułu. Należy jedynie sprawdzić zapisy w umowie z bankiem, które dotyczą prowizji za wcześniejszą spłatę.

Dopłata Mieszkania dla Młodych nie jest wcześniejszą spłatą. To ostatnia transza płatności, jaka wpłacana jest na konto dewelopera i traktować można ją jako nasze własne środki, które wpłacane są w ostatniej fazie transakcji. Wcześniejszą spłatę stanowi dodatkowe 5%, które wypłacane jest wówczas, gdy w rodzinie beneficjenta Programu w ciągu pięciu lat od wypłaty kredytu pojawi się trzecie lub kolejne dziecko. Na złożenie tego typu wniosku ma on 6 miesięcy od urodzenia lub przysposobienia dziecka do instytucji, która udziela kredytu.

 

Mieszkanie dla Młodych a zdolność kredytowa

Jeżeli pomimo dofinansowania wkładu własnego nie posiadamy zdolności kredytowej, do umowy kredytu przystąpić mogą zarówno zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, jak i ojczym, macocha czy teściowie nabywcy. Warto dodać także, że nie dotyczy ich kryterium odnoszące się do maksymalnego wieku 35 lat – przystępują oni bowiem do kredytu wyłącznie w celu poprawy zdolności, nie biorą udziału w programie dofinansowania i nie stają się równocześnie właścicielami nabytego mieszkania.

 

Dodatkowe środki

Programu Mieszkanie dla Młodych nie możemy powiększyć o dodatkowe środki na wykończenie lub remont mieszkania – sfinansowane mogą być one przy pomocy innego kredytu poza Programem. W ramach MdM nie możemy sfinansować także wydatków takich, jak miejsce parkingowe czy garaż.

Cele kredytu mieszkaniowego

Co to jest kredyt mieszkaniowy?

Kredyt mieszkaniowy niewiele różni się od kredytu hipotecznego. Pieniądze otrzymane w ramach obydwu tych kredytów mogą zostać przeznaczone na podobne cele. Kiedyś istniała jedna główna różnica pomiędzy tymi rodzajami pożyczek. Polegała ona na tym, że kredyty mieszkaniowe nie mogły być przeznaczone na zakup gruntu rolnego. Obecnie się to zmieniło. Wiele banków akceptuje taką formę spożytkowania środków z kredytu mieszkaniowego. W związku z powyższym różnica między nimi się zatarła i obecnie używa się tych obydwu nazw zamiennie. Kredyt mieszkaniowy również może być zaciągany w obcej walucie.

 

Na co można przeznaczyć pieniądze z kredytu hipotecznego, mieszkaniowego?

Jak sama nazwa wskazuje kredyt mieszkaniowy jest kredytem udzielanym w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. Jest to kredyt celowy. Uzyskane z niego środki finansowe nie mogą być przeznaczone na dowolny cel konsumpcyjny np. zakup samochodu, wakacje, opłacenie czesnego w szkole. Pomimo tego istnieje wiele możliwości wykorzystania środków z kredytu hipotecznego. Nie jest to tylko zakup mieszkania od dewelopera lub z rynku wtórnego. Kredyt mieszkaniowy to również sposób na uzyskanie pieniędzy na budowę domu systemem gospodarczym lub na kupno gotowej nieruchomości od dewelopera. Są to najczęściej występujące powody zaciągania kredytów mieszkaniowych.

Istnieje też pewna grupa kredytobiorców, którzy przeznaczają pieniądze z kredytu mieszkaniowego na inne cele, które są pośrednio lub bezpośrednio związane z zabezpieczeniem swoich potrzeb finansowych.

 

Inne cele kredytu mieszkaniowego

1. Zakup działki budowlanej

Pieniądze z kredytu hipotecznego można przeznaczyć na zakup działki budowlanej. W mniemaniu banków działką budowlaną jest taka działka, która posiada księgę wieczystą, pozwolenie na budowę i określone warunki zabudowy.

 

2. Zmiana budynku niemieszkalnego w budynek mieszkalny

Jest to nic innego jak przebudowanie pomieszczenia w taki sposób, aby spełniało ono warunki lokalu mieszkalnego. Najczęściej wymaga to przeprowadzenia kilku robót budowlanych jak np. postawienie ściany działowej, zrobienie instalacji elektrycznej, wykonanie okien, podprowadzenie instalacji wodnej i kanalizacyjnej. To wszystko wymaga sporych nakładów finansowych.

 

3. Zakup lub budowa garażu

Niektóre banki pozwalają przeznaczyć środki finansowe na zakup lub budowę garażu (ewentualnie miejsca postojowego). Garaż, który nie jest połączony z kredytowanym mieszkaniem musi posiadać oddzielną księgę wieczystą, a jego wartość powinna przekraczać kwotę 30-40 tysięcy złotych, czyli minimalną kwotę kredytu hipotecznego. Natomiast zakup mieszkania wraz z garażem w ramach jednego kredytu hipotecznego nie stanowi żadnego problemu i nie jest obostrzony żadnymi niestandardowymi wymogami.

 

4. Zakup nieruchomości rekreacyjnej

Kredyt mieszkaniowy może być wykorzystany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. Nie wszyscy z nas chcą mieszkać w bloku lub domku jednorodzinnym w mieście. Jest wiele takich osób, które pragną uciec z miasta i żyć w zgodzie z naturą osiedlając się na gruncie o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym. Taką potrzebę też można sfinansować z kredytu mieszkaniowego. W takim przypadku bank udzieli pożyczki na: budowę lub wykończenie budynku mieszkalnego znajdującego się na gruncie rekreacyjno-wypoczynkowym (w przypadku budynków, które można użytkować przez cały rok), zakup domku letniskowego (całorocznego), zakup działki rekreacyjnej.

 

5. Wykup nieruchomości od gminy, skarbu miasta lub spółdzielni

 

6. Refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe

Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o spłatę np. kredytu hipotecznego, który został wcześniej zaciągnięty. Z biegiem czasu może okazać się, że poprzednia oferta nie była dla nas korzystna. W takim wypadku możemy wziąć nowy kredyt na spłatę poprzedniego.

 

7. Zmiana lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Decydując się na wykup takiego mieszkania należy dokładnie sprawdzić warunki zakupu. Istnieją przypadki, w których np. gmina każe zwrócić kredytobiorcom uzyskane wcześniej bonifikaty.

 

8. Zmiana lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu na tzw. prawo odrębnej własności lokalu

Taka zmiana może być również finansowana z kredytu, ponieważ wiąże się ona ze wpłatą części ceny mieszkania (zazwyczaj 25-40%). Niektóre banki wprowadziły specjalne oferty kredytowe na ten cel. Niektóre z nich nie wymagają zabezpieczenia kredytu hipoteką, a jedynie ustanowienie kilku żyrantów. W tym przypadku bank może ustalić maksymalną kwotę kredytu (zazwyczaj około 50 000 złotych), więc jest to odpowiednie rozwiązanie dla osób, które posiadają już część własnych środków finansowych i potrzebują zaciągnąć kredyt tylko na pozostałą potrzebną kwotę.

 

Kredyt mieszkaniowy można przeznaczyć na wiele różnych celów, które zabezpieczą potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy. Warto mieć tego świadomość, że np. zakup działki możemy sfinansować w ten sposób. Jest to szczególnie istotne dla zasobności naszego portfela, ponieważ kredyty hipoteczne są najkorzystniejsza formą kredytowania. Zarówno niskie oprocentowanie, jak i możliwość rozłożenia spłaty na wiele lat to tylko dwie z wielu korzyści, jakie ze sobą niosą. Porównując warunki kredytów gotówkowych i innych pożyczek z warunkami kredytu mieszkaniowego dochodzimy do wniosku, że ta ostatnia opcja jest najbardziej opłacalna. Pomimo tego, że wymagają ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki.

Jak wyliczyć wszystkie koszty związane z zakupem domu?

Wysokie ceny mieszkań deweloperskich i ich niewielkie metraże mogą wielu z nas zniechęcić do ich zakupu. W takim przypadku zazwyczaj decydujemy się na zakup domu. W tym artykule przybliżę całkowity koszt zakupu domu od dewelopera lub wybudowania go.

 

Jak wyliczyć wszystkie koszty związane z zakupem domu od dewelopera?

W celu wyliczenia wszystkich kosztów związanych z zakupem domu od dewelopera, nie będziemy musieli dokonywać zbyt wielu kalkulacji. Przyjmując, że deweloper sprzedaje nam dom, który już fizycznie stoi na działce, możemy dokonać następujących obliczeń. Do ceny, jaką narzucił deweloper należy dodać kilka innych opłat. Ogólnie rzecz ujmując, prosty dom o powierzchni 100 m2 powinien kosztować około 500-600 tysięcy złotych. Cena może się różnić w zależności od danego miasta. Oczywiście, możemy ją negocjować z deweloperem. Należy tego dokonać podczas spotkania, na którym mamy podpisać umowę kupna-sprzedaży. Wtedy deweloper będzie miał tę świadomość, że jesteśmy rzeczywiście zainteresowani zakupem domu, w związku z tym będzie bardziej skłonny do udzielenia upustu. Jeżeli takie negocjacje przeprowadzilibyśmy na pierwszym spotkaniu z deweloperem, to zapewne otrzymalibyśmy odpowiedź negatywną.

Do ceny podanej przez dewelopera należy doliczyć następujące opłaty: podatek VAT, koszt aktu notarialnego i jego kopii, wpis prawa własności, założenie księgi wieczystej. Jak widać, ilość i rodzaj dodatkowych kosztów nie różni się od tych, które należy ponieść kupując mieszkanie od dewelopera. Jedyną różnicą jest ich wysokość. W przypadku zakupu domu całkowity koszt jest znacznie wyższy.

 

Jak wyliczyć wszystkie koszty związane z wybudowaniem domu?

O ile całkowity koszt zakupu mieszkania z rynku pierwotnego można dość łatwo policzyć (z góry określone w danym mieście przedziały cen za metr kwadratowy powierzchni oraz jasno wyszczególnione opłaty dodatkowe), o tyle obliczenie całkowitego kosztu wybudowania domu nie jest już takie proste. Na końcową kwotę ma wpływ wiele kwestii.

Posiadanie działki lub konieczność jej zakupu, działka budowlana lub konieczność uzbrojenia jej, budowa metodą gospodarczą lub nie, metraż, uwarunkowania terenu, kształt budynku oraz jakość wykończenia – wszystkie te kwestie mogą znacznie zróżnicować końcową cenę. Dla potrzeb tego artykułu przyjmę najczęściej spotykaną sytuację. Przedstawię sposób wyliczenia całkowitego kosztu budowy dla niewielkiego domu (około 100 m2), o prostej bryle, powstałego na działce budowlanej, ekonomicznie wykończonego.

Posiadając własną działkę budowlaną możemy odliczyć pewną część kosztów związanych z jej zakupem oraz z np. sporządzeniem aktu własności działki, wpisem do ksiąg wieczystych itp. W takiej sytuacji możemy skupić się tylko na kalkulacjach związanych z wybudowaniem domu.

Najczęściej spotykaną formą budownictwa jednorodzinnego jest model gospodarczy. Czym się wyróżnia i na czym on polega? Dlaczego tak często jest stosowany?

Budowa domu systemem gospodarczym znacznie obniża całkowity koszt budowy. Polega o ona na tym, że większość prac wykonujemy samodzielnie. Do niektórych czynności zatrudniamy fachowców. Kupno materiałów oraz ich transport też znajduje się w naszych rękach. Budowanie domu systemem gospodarczym jest dobrą metodą dla osób, które dysponują odpowiednią ilością wolnego czasu lub nie spieszy im się z budową. W tym przypadku musimy nastawić się na liczne opóźnienia w budowie.

 

Kosztowne formalności związane z budową domu

Budując nasz wymarzony dom, musimy przygotować się na koszty związane z zakupem materiałów budowlanych, opłaceniem robocizny oraz z poniesieniem kilku dodatkowych opłat. Koszt budowy domu uwzględniający zakup materiałów i opłacenie niewielu prac budowlanych (z założenia wszystko, co się da robimy sami) wynosi około 2 000 złotych za m2. Dotyczy to domu w mieście o średniej wielkości, który został wybudowany standardowymi materiałami (nie najtańszymi, ale również nie metodą w pełni energooszczędną). Cena za metr może wzrosnąć, jeżeli zdecydujemy się na większą pomoc fachowców oraz lepsze materiały. Wykończenie domu jest już kwestią indywidualną. Można się zmieścić w kwocie 50, 100 lub 150 tysięcy złotych. Powyższe dane dotyczą domu bez piwnicy, ponieważ koszt wybudowania jej znacznie podwyższa końcową cenę domu. Poniżej przedstawię przykładowe wyliczenie, którym można się posługiwać planując własną budowę.

 

Koszt zakupu materiałów i opłacenia fachowców (około 2 000 złotych za m2) + projekt budowlany + badanie geotechniczne + koszt przyłącza + notariusz + opłaty sądowe + wykończenie domu

Cena projektu budowlanego zależna jest od tego, czy kupujemy gotowy projekt (od 2 tys. zł wzwyż), czy zlecamy wykonanie go indywidualnie pod nasze potrzeby (10-15 tys. zł).

Badanie geotechniczne gruntu to koszt około 1,500 zł. Kolejnym kosztem jest stworzenie przyłączy wodnokanalizacyjnych. Tę robociznę najczęściej zleca się miejscowej stacji wodnokanalizacyjnej, która najczęściej wycenia swoją usługę w następujący sposób: ok. 500 złotych pierwszy metr + 750 złotych za każdy następny metr przyłącza. Wykonanie tej usługi można zlecić prywatnie projektantowi i wykonawcy, aby obniżyć koszty.

Kolejne opłaty dotyczą kwestii typowo prawnych. Należy opłacić notariusza, który pobierze tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych oraz taksę notarialną za wszystkie kwestie, które chcemy mieć „na papierze”. Może być tego sporo, ponieważ większość zleceń budowlanych warto zabezpieczyć umową notarialną. Wysokość opłat jest z góry ustalona w specjalnym rozporządzeniu.

Następnie poniesiemy opłaty związane ze wpisem do ksiąg wieczystych (wyjaśnienie w poprzednim moim wpisie). Podczas budowy domu nie będziemy opłacać tzw. podatku od wzbogacenia się, ponieważ obowiązuje on z tytułu sprzedaży domu.

Jak wyliczyć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania?

Marząc o zakupie własnego mieszkania większość z nas analizuje swoją sytuację finansową, by móc sobie jasno powiedzieć, czy realizacja tego marzenia znajduje się w naszym zasięgu. Tylko dla nielicznej garstki osób kwestie finansowe nie mają tutaj znaczenia. Rozważając zakup mieszkania trzeba mieć świadomość, że cena mieszkania to tylko część wydatków, z jakimi będziemy musieli się zmierzyć. W tym artykule postaram się jak najdokładniej przedstawić ile tak naprawdę kosztuje zakup mieszkania. Mam nadzieję, że dzięki temu będziecie mogli odpowiednio rozplanować swój domowy budżet, aby zrealizować swoje marzenie o posiadaniu własnego mieszkania.

W tym artykule skupię się na kosztach związanych z zakupem zarówno nowego mieszkania, jak i z rynku wtórnego. Kwestię zakupu domu lub jego budowy rozważę w kolejnym artykule.

 

Jak wyliczyć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania?

Chcąc dokładnie obliczyć ile będzie nas kosztował zakup konkretnego mieszkania, musimy sobie najpierw zdać sprawę z tego, co składa się na jego całkowity koszt. Poza podaną ceną sprzedaży (możemy ją nieznacznie negocjować) musimy wziąć pod uwagę również inne opłaty. Będą się one różnić w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera i w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

W najkorzystniejszej sytuacji są osoby, które posiadają odpowiednie środki finansowe i nie będą musiały się wspomagać kredytem. Mogą one uniknąć wielu dodatkowych opłat, które należy ponieść podpisując umowę kredytową.

 

Opłaty związane z samym zakupem mieszkania

Do opłat związanych z samym zakupem mieszkania wliczamy przede wszystkim cenę mieszkania. Poza tym istotny jest też sposób poszukiwania nieruchomości.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj korzystamy z usług jakiejś agencji nieruchomości, która pomaga nam w znalezieniu odpowiedniego lokum. Agencje nieruchomości za swoje doradztwo pobierają prowizję w wysokości około 2,5% (bez podatku VAT). Kupując mieszkanie od dewelopera unikamy tych kosztów.

Następnym istotnym kosztem jest sporządzenie aktu notarialnego. Maksymalna kwotą, jaką może od nas pobrać notariusz jest odgórnie ustalona, ale można ją negocjować. Jej wysokość również zależy od wartości nieruchomości. Dla mieszkania o wartości 300 000 złotych opłata wynosi około 1 700 złotych (kwota bez negocjacji).

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego należy opłacić tzw. PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 2% ceny nieruchomości. Pobiera go notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego opłaca się podatek VAT.

Kolejne koszty dotyczą wpisu do księgi wieczystej. Mieszkania kupowane od dewelopera zazwyczaj nie mają założonej księgi wieczystej, w związku z tym za jej utworzenie należy uiścić opłatę w wysokości 60 zł. Dodatkowo trzeba zapłacić 200 złotych za wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Na samym końcu będziemy też potrzebować kilku odpisów aktu notarialnego (przynajmniej dwie kopie), których cena wynosi 10 złotych za stronę. W sumie może to nas kosztować kilkaset złotych.

Mieszkanie od dewelopera                           Mieszkanie z rynku wtórnego
cena mieszkania cena mieszkania
brak prowizja dla agencji
podatek VAT PCC
akt notarialny akt notarialny
wpis prawa własności wpis prawa własności
księga wieczysta brak
odpisy aktu notarialnego odpisy aktu notarialnego

W trakcie wyliczania kosztów związanych z zakupem mieszkania można posługiwać się wyżej umieszczonym spisem. W zależności od rodzaju nieruchomości należy zsumować wszystkie koszty, jakie będziemy ponosić. W ten sposób otrzymamy wiarygodny i całkowity koszt zakupu nieruchomości. Można również skorzystać z kalkulatorów, które bez najmniejszego problemu znajdziemy w internecie.

Opłaty związane z kredytem

Kupując mieszkanie na kredyt, poza powyższymi opłatami musimy ponieść również inne koszty związane właśnie z przyznaniem kredytu.

Najistotniejszą opłatą jest prowizja od udzielenia kredytu. Powinna być dla nas ważna, ponieważ można ją z bankiem negocjować. Przede wszystkim od jej wysokości zależeć będzie decyzja czy zdecydujemy się na wzięcie kredytu w tym konkretnym banku, czy będziemy szukać dogodniejszych ofert. Zazwyczaj jest to około 2% wartości kredytu. Niektóre oferty przyciągają swoich klientów tym, że oferują kredyty bez prowizji. Przed zdecydowaniem się na taką ofertę należy dokładnie przeanalizować, czy ta prowizja nie jest ukryta w sztucznie zawyżonych ubezpieczeniach i innych wymogach (np. założenie płatnego konta bankowego).

Obowiązywać nas będzie również pewna opłata, którą będziemy ponosić tylko na samym początku kredytu. Jest to tzw. ubezpieczenie pomostowe. Będziemy je opłacać przez okres od udzielenia kredytu do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej danej nieruchomości. Może to trwać od kilku tygodniu do paru miesięcy. Zazwyczaj trwa około 60 dni.

Osoby, które podczas podpisywania umowy kredytowej nie posiadały wkładu własnego lub ten wkład był niewielki, będą musiały ponieść dodatkową opłatę związaną z ubezpieczeniem kredytu. W każdym banku mogą to być inne kwoty. Należy jednak pamiętać, że wysokość takiego ubezpieczenia można negocjować. Dotyczy to również ceny mieszkania. Kupując nieruchomość od osoby prywatnej możemy liczyć na otrzymanie upustu. Tak samo jest w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera tylko, że w tej sytuacji negocjacje mogą być trochę trudniejsze.

W jaki sposób kredyt mieszkaniowy jest wypłacany przez bank

Sposób wypłaty kredytu jest uzależniony od jego rodzaju oraz celu, na jaki ma zostać przeznaczony. W niewielu przypadkach wypłata jakiegokolwiek kredytu lub pożyczki następuje w formie gotówkowej. Zazwyczaj są to przelewy bankowe. Pożyczki krótkoterminowe i kredyty gotówkowe przeznaczone na dowolny cel wypłacane są w formie przelewu internetowego. Jeżeli kredyt jest indeksowany do waluty obcej, to wypłaca się go po kursie obowiązującym w dniu wypłaty. W przypadku kredytów na zakup mieszkania wypłatę realizuje się również w formie elektronicznej, ale w tzw. transzach.

 

Wypłata kredytu w transzach – na czym polega?

Banki przyjmują formę wypłaty w transzach w przypadku kredytów mieszkaniowych lub na budowę domu w systemie gospodarczym. Wypłata w transzach oznacza nic innego jak wypłatę w częściach zależnych od stopnia zaawansowania budowy. Dzieje się tak zarówno w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, jak i samodzielnej budowy domu.

 

Mieszkanie od dewelopera – wypłata kredytu

Kupując mieszkanie od dewelopera zazwyczaj kupujemy tzw. dziurę w ziemi. Czasami można znaleźć ofertę kupna mieszkania, którego część (np. fundamenty) jest już postawiona. W każdym z tych przypadków wypłata pieniędzy nastąpi w transzach. Można to przedstawić na przykładzie.

Jan Kowalski kupuje mieszkanie od dewelopera, które będzie się mieścić w dwupiętrowym domku bliźniaczym. Fundamenty nieruchomości są już postawione. Deweloper wyznaczył termin oddania inwestycji na koniec roku, czyli do końca roku każdy z nabywców otrzyma klucze do swojego mieszkania. Jan Kowalski otrzymał pozytywną decyzję kredytową. Może zacząć się cieszyć z zakupu mieszkania. Zastanawia się tylko nad formą wypłaty kredytu. Czy powinien sobie tym zaprzątać głowę, czy cała reszta procesu finalizacji zakupu będzie się działa poza jego plecami?

Pomimo tego, że Jan Kowalski nie dostanie pieniędzy z kredytu do ręki, to i tak musi pilnować całej procedury. Pierwszą rzeczą, na jaką powinien zwrócić uwagę jest termin realizacji wypłaty. Każdy bank podaje w umowie termin, w trakcie którego zrealizuje wypłatę środków. Z drugiej strony jest deweloper, który określa w umowie terminy, w których chce otrzymać zapłatę za każdy etap budowy. W tym momencie jest to około 20% ceny nieruchomości za postawione już fundamenty. Większość banków realizuje wypłatę środków w ciągu kilku dni. Podczas podpisywania umowy kredytowej należy uzgodnić z bankiem dokładny czas realizacji przelewu. Następnie udając się do notariusza celem podpisania umowy trzeba zawrzeć w niej taki termin wypłaty pierwszej transzy, który będzie bezpieczny. Mianowicie chodzi o to, by czas realizacji przelewu w banku był krótszy od czasu, jaki pozostał do zapłaty pierwszej transzy. W ten sposób unikniemy opóźnień w zapłacie, które skutkują naliczeniem karnych odsetek na rzecz dewelopera.

 

Jak zlecić wypłatę transzy?

Wypłata całości kredytu hipotecznego odbywa się w formie przelewu internetowego na konto, które zostało specjalnie utworzone na potrzebę zakupu mieszkania. Z tego konta można zlecić przelew na konto dewelopera. Będzie to część środków, która jest tą tzw. transzą. Aby taki przelew się zrealizował należy w banku wypełnić stosowny dokument (tzw. zlecenie wypłaty transzy). Jan Kowalski musi pamiętać, by złożyć stosowny dokument na kilka dni przed terminem zapłaty, który wyznaczył mu deweloper. Żaden bank nie będzie o tym pamiętał za klienta. W interesie kredytobiorcy jest to, by zapłacić transzę w terminie. Każdy bank jest w stanie z góry powiedzieć ile dni od otrzymania dyspozycji przelewu będzie potrzebować księgowość na realizację złożonej dyspozycji. Zlecanie wypłaty każdej kolejnej z transz wygląda podobnie. Należy przestrzegać ustalonych terminów.

Przed wypłatą jakiejkolwiek z transz pracownik banku uda się na miejsce inwestycji i sprawdzi dewelopera, czy rzeczywiście wybudował ustalony etap inwestycji.

 

Co zrobić, gdy termin wpłaty pierwszej transzy się zbliża, a my nie mamy jeszcze środków?

Może się zdarzyć taka sytuacja, w której nie otrzymaliśmy jeszcze od banku pieniędzy, a deweloper już przypomina nam o wpłacie pierwszej transzy. Jeżeli nie mamy jeszcze podpisanej umowy notarialnej, tylko samą wstępną umowę z deweloperem, to możemy poprosić go o przesunięcie terminu wpłaty. Jeżeli obejmuje nas jeszcze okres umowy rezerwacyjnej (pierwszy dokument, jaki podpisaliśmy z deweloperem), to należy poprosić o jej przedłużenie. Jeżeli zawarliśmy już umowę notarialną, to musimy się udać do banku i spróbować przyspieszyć sytuację. Terminy wpłat wskazane w umowie poświadczonej notarialnie są wiążące. Nie przestrzeganie ich grozi naliczeniem karnych odsetek.

Po wpłacie wszystkich transz możemy usiąść spokojnie i czekać na termin odebrania kluczy. Może się też zdarzyć tak, że jeszcze jedną transzę będziemy mieli przed sobą. Jeżeli wzięliśmy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, którego część ma pokryć wydatki związane z wykończeniem mieszkania, to otrzymamy od banku jeszcze jedną transzę. Tym razem zostanie ona przelana na nasze prywatne konto. Taką transzę też należy zlecić do wypłaty podpisując wspomniany wyżej dokument. Transzę ze środkami na wykończenie mieszkania trzeba zlecić w terminie do 30-tu dni od daty odebrania kluczy.

 

Budowa domu systemem gospodarczym – wypłata kredytu

W przypadku kredytu na budowę domu w systemie gospodarczym cała procedura wygląda bardzo podobnie z tym wyjątkiem, że bank będzie przelewał pieniądze na nasze prywatne konto. Oczywiście przed każdą transzą sprawdzi czy to, co miało do tej pory powstać już powstało.

Ile maksymalnie osób może zostać współkredytobiorcami?

Zaciągając kredyt w banku często zastanawiamy się czy brać go tylko na siebie, czy dzielić go z kimś innym. W tym momencie może również nasunąć się pytanie: Ile maksymalnie osób może zostać współkredytobiorcami?
Zadajemy je sobie zazwyczaj wtedy, gdy zamierzamy wziąć kredyt hipoteczny, ponieważ jego wysokość jest znaczna i łatwiej by było rozłożyć jego spłatę na kilka osób. Maksymalna ilość współkredytobiorców jest zależna od zasad panujących w danym banku. Poniżej przedstawię kilka z nich.

Maksymalna ilość współkredytobiorców w konkretnych bankach

  • Citi Handlowy – 2 osoby
  • mBank, Bank BPH, BOŚ Bank, Eurobank, Credit Agricole, Bank Millenium, Raiffeisen Polbank, Paribas Fortis – 4 osoby
  • PKO BP, Alior Bank – 6 osób
  • PKO S.A., Expander, ING – bez ograniczeń

Po sprawdzeniu w interesującym nas banku ile osób może zostać współkredytobiorcami, należy sobie zadać jeszcze jedno ważne pytanie: Kto może być współkredytobiorcą?
Na nasze szczęście banki podchodzą do tej kwestii w sposób bardzo liberalny. Współkredytobiorcą może być zarówno małżonek, jak i inny członek rodziny lub osoba dla nas całkiem obca. Niektóre banki stawiają tylko wymóg dotyczący gospodarstwa domowego, a konkretniej tego, czy dana osoba prowadzi z nami wspólne gospodarstwo domowe. Również w tej kwestii każdy bank będzie miał inne stanowisko. Poniżej przedstawię kilka z nich.

 

Współkredytobiorca – gospodarstwo domowe

  • Alior Bank – maksymalnie 3 osobne gospodarstwa domowe
  • Paribas Fortis – maksymalnie 2 osobne gospodarstwa domowe
  • Eurobank – maksymalnie 2 osobne gospodarstwa domowe
  • PKO BP – maksymalnie 3 osobne gospodarstwa domowe

W tym miejscu warto też wspomnieć, że każdy bank wymaga by współmałżonek widniał w kredycie jako współkredytobiorca. Oczywiście dotyczy to sytuacji, w której małżonkowie nie mają ustanowionej rozdzielności majątkowej.

 

Rodzice jako współkredytobiorcy
W obecnej chwili najwięcej kredytów hipotecznych jest udzielanych osobom młodym. Pomimo tego, że nie zawsze mają one wystarczającą zdolność kredytową, to w zdecydowanej większości przypadków otrzymują potrzebny kredyt. Jak to jest możliwe? Sposobów na podniesienie swojej zdolności kredytowej jest wiele. Po spłaceniu wszystkich obecnych zobowiązań i podniesieniu dochodów mamy jeszcze jedną możliwość zwiększenia swoich szans na otrzymanie kredytu. Jest nią dołączenie współkredytobircy do wniosku kredytowego. Wybierając odpowiednią osobę warto zdecydować się na taką, która podniesie naszą zdolność kredytową, czyli będzie miała po prostu dobre zarobki i poprawną historię kredytową. Zazwyczaj młodzi ludzie decydują się na ustanowienie swoich rodziców w roli współkredytobiorców. Jest to dobry pomysł, ponieważ takie osoby wykazują wyższe dochody ze względu na zajmowane przez nich stanowiska i zdobyte doświadczenie zawodowe. Istnieje jednak jedna przeszkoda – jest nią wiek rodziców. Banki udzielają kredytów hipotecznych osobom do 70-tego roku życia. W związku z tym, jeżeli nasi rodzice są w zbliżonym do tej granicy wieku, to bank może zdecydować o drastycznym skróceniu okresu kredytowania. W takiej sytuacji oczywiście otrzymamy kredyt, ale jego miesięczna rata będzie zdecydowanie większa. W tym momencie należy podkreślić też to, że biorąc kredyt np. z tatą, bierzemy go również z jego żoną. Pamiętajmy, że małżeństwa bez podpisanej intercyzy zawsze biorą kredyty hipoteczne razem.

 

Współkredytobiorcy w programie MDM
W obecnej chwili dużą popularnością cieszy się program MDM, którego założeniem jest dopłata do kredytów hipotecznych. W tym przypadku kredyty udzielane są na trochę innych warunkach niż standardowe. Pomimo tego zasady dotyczące współkredytobiorców pozostają takie same. Zarówno w kwestii ilości osób, jak i ich spokrewnienia z głównym kredytobiorcą.

 

Zagrożenia płynące z przystąpienia do kredytu z inną osobą
Ze względu na to, że współkredytobiorcą może być osoba, która jest dla nas całkowicie obca, to warto mieć świadomość zagrożeń wynikających z tego faktu. Myślę, że każdy z nas dopisałby do kredytu tylko osobę zaufaną. Mimo tego warto wiedzieć, jak zachowa się bank w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą kredytu. Jeżeli już wystąpi taki problem, że wisi nad nami widmo egzekucji kredytu, to należy uświadomić sobie, że to bank ma prawo wyboru od kogo będzie ściągał dług. Wbrew powszechnemu myśleniu, dług nie rozkłada się po równo na wszystkich współkredytobiorców. Bank ma możliwość wyboru, którą z tych osób pociągnie do odpowiedzialności. Może nakazać spłatę kredytu w całości jednej osobie lub rozdzielić tę kwestię na kilka osób w nierównych częściach.

 

Czy ilość współkredytobiorców ma wpływ na koszt kredytu?
Zasadniczo ilość współkredytobiorców nie ma bezpośredniego wpływu na koszt kredytu. Istnieją jednak przypadki, w których można doszukać się takiej zależności. Mianowicie, na koszt kredytu wpływa między innymi marża, której wysokość ustala bank. Robi to na podstawie naszej zdolności kredytowej oceniając w każdym przypadku szansę na terminową spłatę należności. W związku z tym, jeżeli dopisanie do wniosku kredytowego współkredytobiorcy lub nawet kilku osób wpłynęło na poprawę naszej zdolności kredytowej, to odpowiedź na to pytanie będzie twierdząca. Tak, w tym wypadku ilość współkredytobiorców ma znaczenie – kredyt będzie tańszy.

Na samym końcu pragnę dodać, że wpisanie do kredytu współkredytobiorcy może stanowić dla nas formę chwilowej poprawy naszej zdolności kredytowej. W trakcie trwania umowy kredytowej mamy możliwość wypisania z kredytu danej osoby, jeżeli w tym momencie nasze zarobki w pełni zabezpieczają spłatę kredytu, tzn. są lepsze niż w momencie składania wniosku. Działa to również w drugą stronę. W trakcie trwania kredytu możemy ubiegać się o ustanowienie współkredytobiorcy. W tej sytuacji bank może nie wyrazić na to zgody. Większość instytucji bankowych zazwyczaj nie stwarza problemów w tym względzie. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji należy spisać aneks do umowy.

Jak wybrać kredyt na mieszkanie (wybór banku, wysokość kredytu, wniosek kredytowy)

Wybór banku

Po skompletowaniu wszystkich wymaganych dokumentów możemy rozpocząć poszukiwania odpowiedniego banku, który udzieli nam kredytu. Każdy bank ma inną ofertę kredytową i stawia przed kredytobiorcą inne wymagania. Poszukiwania warto rozpocząć od banku, w którym posiadamy swój rachunek bankowy. Należy udać się do pracownika banku i poprosić go o stworzenie symulacji naszej zdolności kredytowej. Taka symulacja określi, jaką kwotę jesteśmy w stanie pożyczyć od tego banku i mniej więcej nakreśli warunki tej pożyczki (wysokość raty, okres kredytowania itp.). Jeżeli dojedziemy do wniosku, że kwota proponowanej pożyczki jest za mała (nie wystarczy na zakup preferowanej przez nas nieruchomości), to powinniśmy udać się do innych banków z tym samym pytaniem. Każdy bank bierze pod uwagę różne kwestie przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Niektóre banki honorują np. pracowników mundurowych, inne patrzą przychylnym okiem na rodzimych klientów. Warto odwiedzić kilka miejsc, by móc porównać ich oferty. Ogólnie rzecz ujmując bank podczas wyliczania zdolności kredytowej bierze pod uwagę zasadnicze zarobki kredytobiorcy (czasem uznaje też przychody z innych źródeł jak: wynajem innej nieruchomości, premie i dodatki pracownicze). Następnie porównuje je z wydatkami klienta (na czynsz, jedzenie, rachunki, samochód i inne pożyczki). Najlepsza sytuacja to taka, w której zarabiamy dużo, a wydajemy mało.

Wysokość kredytu

Następnym ważnym krokiem jest podjęcie decyzji, w jakiej wysokości chcemy zaciągnąć kredyt. W tym momencie warto wziąć pod uwagę również środki potrzebne na wykończenie lub remont mieszkania. Należy też zastanowić się, jaką kwotę z naszych oszczędności jesteśmy w stanie spożytkować na zakup mieszkania. Będzie to tzw. wkład własny. Najlepszym rozwiązaniem jest zadeklarowanie wkładu własnego w wysokości mniejszej niż nasze oszczędności. Należy pozostawić sobie oszczędności wynoszące w sumie minimum 6 rat kredytu. W przypadku, w którym posiadamy dzieci najlepiej byłoby pozostawić na koncie oszczędnościowym trochę więcej.

Wniosek kredytowy

Posiadając już ustalenia dotyczące wysokości kredytu i wkładu własnego można przystąpić do przygotowania wniosku kredytowego. Oczywiście możemy złożyć kilka wniosków do kilku banków. Osobiście polecam, aby ich liczba była nie większa niż 3. Jest to związane, z tym że każdy bank ma dostęp do pewnego ogólnego systemu, w którym widać ile wniosków złożył klient. Jeżeli klient złożyłby 5 wniosków, z czego 4 zostałyby odrzucone, to ten ostatni bank będzie o tym wiedział. Pomimo tego, że pierwotnie byłby skłonny udzielić kredytu, to w tej sytuacji mógłby się wahać. Trzy wnioski są bardzo popularną ilością, natomiast 5 wniosków wydaje się po prostu podejrzane.

W celu podpisania wniosku kredytowego należy udać się do banku z kompletem dokumentów i podpisaną umową przedwstępną na zakup nieruchomości. Wypełnianie samego wniosku jest dość czasochłonne, dlatego warto uzbroić się w cierpliwość. Jeżeli decydujemy się na złożenie wniosków do różnych banków, to do każdego musimy udać się samodzielnie lub zdecydować się na pomoc doradcy finansowego. Doradca uzyska wszystkie wzory wniosków i pomoże nam je wypełnić. W takim przypadku podczas jednego spotkania z doradcą można wypełnić kilka wniosków.

Procesowanie kredytu hipotecznego

Teraz następuje jeden z najważniejszych etapów ubiegania się o kredyt hipoteczny, czyli tzw. procesowanie. Składa się ono z trzech etapów: etap finansowy, techniczny, prawny. Pierwszy z nich to nic innego jak przeliczenie zdolności kredytowej i zaakceptowanie dochodów kredytobiorcy. Kolejny etap dotyczy samej nieruchomości. W tym momencie analitycy określają jej wartość i stan techniczny. Ostatni etap dotyczy sprawdzenia wszystkich dokumentów, czy są zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami.
Każdy z tych etapów jest dość czasochłonny, dlatego procesowanie wniosków może potrwać kilka tygodni.

Decyzja kredytowa

Po kilku tygodniach następuje ten długo wyczekiwany moment, czyli decyzja kredytowa. Bank określi, w jakiej wysokości i na jakich warunkach chce udzielić nam kredytu. Bywa też tak, że będzie wymagał spełnienia jakiś dodatkowych warunków. Teraz możemy porównać otrzymane decyzje kredytowe i zdecydować się na ten bank, który będzie nam najbardziej odpowiadał.

Dokumenty potrzebne do uruchomienia kredytu hipotecznego

Ostatnim krokiem jest skompletowanie dokumentów. Cały zestaw zanosimy do banku i podpisujemy umowę kredytową. W tym celu powinniśmy zarezerwować sobie dużo czasu. Należy przeczytać dokładnie całą umowę. To jest właśnie ten moment, w którym należy zadać ostateczne pytania pracownikowi banku, które rozwieją nasze ewentualne wątpliwości.

Uruchomienie kredytu

Po podpisaniu umowy kredytowej następuje uruchomienie kredytu. W tym momencie należy udać się do notariusza w celu podpisania umowy notarialnej, którą należy przedstawić wybranemu bankowi. Kolejną rzeczą, o której musimy pamiętać jest dostarczenie do banku tzw. wypisu z księgi wieczystej ze wpisem hipotecznym. Należy tego dokonać jak najszybciej. Do momentu dostarczenia tego dokumentu kredytobiorca spłaca nieco wyższe raty. Niedostarczenie tego wypisu skutkuje wysłaniem dodatkowo płatnego monitu, a nawet może doprowadzić do rozwiązania umowy kredytowej z winy kredytobiorcy.
Zzs: 5156