Informator Finansowy

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w kredycie hipotecznym

Decydując się na zakup nieruchomości na kredyt musimy podjąć pewną kluczową decyzję. W początkowej fazie ubiegania się o kredyt należy zastanowić się, w jakim procencie zakup nieruchomości ma być finansowany przez bank, a ile jesteśmy w stanie zapłacić z własnych oszczędności. Ogólnie przyjętą normą przy zakupie mieszkania czy domu na kredyt jest to, że kredytobiorca wpłaca z własnych środków około 20% wartości nieruchomości. To jest tak zwany wkład własny. Większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, a w niektórych instytucjach ta wartość jest nieco inna.

 

Co powinienem zrobić, jeżeli nie posiadam wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości?

Kredytobiorca może nie posiadać wymaganego przez bank minimalnego wkładu własnego. Na szczęście większość instytucji przyznaje kredyty opiewające na 100% wartości nieruchomości lub nawet więcej (np. kredyt na 110%, z którego 10% ma być przeznaczone na wykończenie mieszkania). Te banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (tzw. ubezpieczenie NWW). To ubezpieczenie opłaca kredytobiorca. Jego celem jest w głównej mierze ochrona banku.

 

Dlaczego kredytobiorca musi opłacać ubezpieczenie niskiego wkładu?

W celu zrozumienia sytuacji, w której kredytobiorca opłaca ubezpieczenie chroniące w głównej mierze bank warto posłużyć się przykładem.

Pan Kowalski zdecydował się na zakup mieszkania od dewelopera. Mieszkanie kosztuje 500 tys. zł. Pan Kowalski posiada oszczędności w wysokości 50 tys. zł. Jest to 10% wartości nieruchomości. Resztę zamierza pokryć z kredytu hipotecznego. Bank, który ma mu udzielić tego kredytu wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. W związku z powyższym Kowalskiemu brakuje drugie tyle oszczędności, aby móc ubiegać się o kredyt. Bank postanowił „pójść na rękę” Kowalskiemu i zdecydował, że uruchomi dla niego te brakujące 10% wkładu własnego, czyli w tym przypadku 50 tys. zł. Uruchomienie takiej kwoty będzie możliwe tylko wtedy, gdy Kowalski opłaci Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego. W przeciwnym wypadku bank odmówi udzielenia kredytu, ponieważ uzna tę sytuację za zbyt ryzykowną. Ubezpieczenie NWW to gwarancja, że w razie problemów ze spłatą kredytu bank otrzyma od ubezpieczyciela brakującą kwotę niskiego wkładu własnego.

 

Ile wynosi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Analizując przypadek Kowalskiego można wyliczyć ile będzie go kosztowało ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Banki pobierają opłatę w wysokości około 3-10% brakującego wkładu własnego. Tę kwotę można uiścić jednorazowo lub w zawrzeć ją w marży (marża zostanie podniesiona o konkretną sumę, w związku z czym miesięczne raty wzrosną). Jeżeli bank zaproponuje rozwiązanie w postaci jednorazowego opłacenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, to będzie ono obowiązywało na okres od 3-5 lat; najczęściej na 36 miesięcy. Po tym okresie bank ponownie przeliczy zadłużenie klienta i sprawdzi, czy spłacając comiesięczne raty wpłacił w sumie do banku wymagane 20% wkładu własnego. Jeżeli okaże się, że nie zdążył wpłacić takiej kwoty, to bank ponownie pobierze ubezpieczenie. W tym momencie będzie ono obliczone w stosunku do brakującej kwoty wkładu własnego. Ubezpieczenie zostaje pobierane z numeru rachunku bankowego, który klient podał jako rachunek do spłaty kredytu. Zazwyczaj dzieje się to samoczynnie, czyli klient nie musi wnosić tym celu dodatkowych dyspozycji, ani pamiętać, kiedy należy tego dokonać. Jeżeli bank zdecyduje się, że będzie pobierał ubezpieczenie w marży, to w tym przypadku w każdym miesiącu spłaty kredytu będzie przeliczał jego wartość w celu sprawdzenia, czy dokonano już wpłaty całości wymaganego wkładu własnego.

 

O ile zdrożeje kredyt, jeżeli kredytobiorca nie posiada odpowiedniego wkładu własnego?

Nie posiadanie wystarczających środków na pokrycie wymaganego wkładu własnego wiąże się z większymi kosztami kredytu. Najprościej rzecz ujmując, każda brakująca złotówka do wkładu własnego będzie kosztowała kredytobiorcę od 1,98 do niecałych 3 zł. W związku z powyższym w przypadku, w którym kredytobiorcy brakuje zaledwie kilku procent wkładu własnego należy dokonać dokładnych obliczeń. Warto sprawdzić, jak dużą kwotę będzie trzeba dodatkowo oddać do banku i rozważyć czy warto odroczyć decyzję o wzięciu kredytu hipotecznego o parę lat. Może się okazać, że takie rozwiązanie umożliwi kredytobiorcy uzbieranie brakujących paru procent wkładu własnego. Dzięki temu przeciętny Kowalski uniknie dodatkowych opłat, a co za tym idzie jego kredyt będzie znacząco tańszy.

 

Jak wygląda sytuacja z kredytami w obcej walucie?

Ubezpieczenie niskiego wkładu kredytów w obcej walucie przebiega podobnie, ale w rezultacie może być droższe. Powodem tej sytuacji są wahania kursów walut. Rozważmy przypadek, w którym ubezpieczenie jest płatne jednorazowo i obejmuje 36 miesięcy oraz konieczne jest jego przedłużenie. Jak w takiej sytuacji zachowa się bank? Jaki kurs przyjmie do wyliczenia opłaty za ubezpieczenie?

Bank przyjmie wartość kursu obowiązującą w ostatnim dniu roboczym ochrony ubezpieczeniowej.

Każdy kredytobiorca powinien przeanalizować swoją sytuację finansową i sprawdzić, jaką kwotę może przeznaczyć na poczet wkładu własnego. Wbrew pozorom konieczność opłacenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie jest tylko niepotrzebnym wydatkiem. Gdyby nie istniało takie ubezpieczenie, to banki nie udzielałyby kredytów osobom posiadającym za małe oszczędności. Jak w życiu codziennym tak i w świecie finansów zawsze jest coś za coś.