Informator Finansowy

Kim jest deweloper?

Deweloper jest to podmiot prowadzący działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami. Polega ona przeważnie na ich budowaniu lub przekształcaniu, a następnie sprzedaży lub wynajmie części z nich użytkownikom końcowym, najczęściej osobom fizycznym. Tego rodzaju działalność nosi nazwę działalności deweloperskiej i jest częściowo regulowana przez specjalną ustawę.

 

Kto może zostać deweloperem?

Polskie prawo nie wprowadza żadnych ograniczeń w zakresie formy i charakteru podmiotów, które mogą prowadzić działalność deweloperską – obszar ten reguluje ustawa o działalności gospodarczej. Tak więc mogą to być zarówno spółki handlowe lub cywilne, jednoosobowe działalności gospodarcze, jak również inne rodzaje przedsiębiorstw. Odrębnym regulacjom podlega świadczenie działalności deweloperskiej i zawieranie umów z osobami fizycznymi – są one określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego zwaną potocznie ustawą deweloperską.

 

Rodzaje działalności deweloperskiej

Działalność gospodarcza deweloperów może być skierowana do różnego rodzaju klientów. Na rynku funkcjonują zarówno deweloperzy działający w sektorze B2B (Business to Business), jak również funkcjonujący w obrębie sektora B2C (Business to Consumer). Działalność deweloperska może mieć również charakter spółdzielczy. O ile jednak zapisy ustawy deweloperskiej regulują relacje dewelopera z nabywcami będącymi osobami fizycznymi, o tyle nie dotyczą one pozostałych przypadków.

Działalność w sektorze B2B polega na budowie, a w dalszej kolejności sprzedaży lub wynajmie nieruchomości przeznaczonych dla klientów instytucjonalnych. Jeśli więc dany podmiot wznosi budynki, które zostają następnie wykorzystane jako kina, sklepy, galerie handlowe, czy też budynki użyteczności publicznej, również można nazwać go deweloperem. Ponieważ w tym przypadku nabywca jest innym przedsiębiorstwem lub jest nim państwo, tę gałąź działalności deweloperskiej reguluje tylko ustawa o działalności gospodarczej.

W sektorze B2C nabywcą końcowym jest osoba fizyczna i jest to najczęstszy przypadek działalności deweloperskiej – mowa tu bowiem o budownictwie mieszkaniowym. Współpraca na linii deweloper – klient jest regulowana przez wspomnianą wcześniej ustawę, która w porównaniu z ustawą o działalności gospodarczej wprowadza dodatkowe zabezpieczenia dla nabywcy, ponieważ będąc osobą fizyczną ma on przeważnie znacznie gorszą pozycję negocjacyjną niż funkcjonujący w charakterze instytucji deweloper.

Zdarzają się również przypadki, w których mianem działalności deweloperskiej określa się również wznoszenie nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe. Spółdzielnia nie jest wówczas klasycznie rozumianym deweloperem, ponieważ jej członkowie nie są z nią związani umową deweloperską – jako udziałowcy spółdzielni mogą wpływać na jej działalność, są więc jej wspólnikami, a nie klientami. Bywa jednak, że spółdzielnia angażuje się w działalność deweloperską skierowaną do osób spoza niej i wtedy odbywa się ona na zasadach opisanych w ustawie.

Warto także wspomnieć, że czasem do grona deweloperów zalicza się również podmioty trudniące się przekształcaniem działek, np. poprzez ich dozbrajanie, a następnie sprzedające je nabywcom pragnącym samodzielnie zbudować własny dom.

 

Co daje ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska została przyjęta 16 kwietnia 2011, a jej celem było uregulowanie współpracy deweloperów z osobami fizycznymi, ukierunkowane przede wszystkim na zapewnienie większego bezpieczeństwa tym ostatnim. Regulacje te polegają przede wszystkim na wprowadzeniu finansowych instrumentów ochrony inwestycji, jak również na zmianie charakteru podpisywanej umowy na bardziej korzystny dla kupującego.

Ustawa zmusza dewelopera do zabezpieczenia transakcji poprzez utworzenie jednego z czterech rodzajów rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego, opcjonalnie z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Oznacza to, że deweloper planując budowę nieruchomości będzie musiał pozyskać źródła finansowania inne niż wpłaty kupujących, ponieważ pieniądze z rachunków powierniczych będą spływać dopiero po zakończeniu budowy lub w ratach w miarę jej postępowania. Dzięki temu znacznie zmniejsza się ryzyko niewypłacalności dewelopera, a w przypadku jego plajty środki zgromadzone na rachunku będą tworzyć osobną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności spłacany będzie nabywca. Dodatkowym benefitem jest fakt, że rachunki powiernicze podlegają kontroli banków, dzięki czemu kupujący może weryfikować, czy wpłacone przez niego środki rzeczywiście zostają przeznaczone na wznoszenie nieruchomości.

W myśl ustawy deweloperskiej zmianie ulega forma podpisywanej z deweloperem umowy przedwstępnej. Przed wejściem ustawy w życie najczęściej decydowano się na zwykłą umowę pisemną, która stanowiła relatywnie słabe zabezpieczenie nabywcy. Obecnie umowa przedwstępna ma uregulowaną treść, a w dodatku jest podpisywana w formie aktu notarialnego, co nie tylko stanowi silniejszą gwarancję bezpieczeństwa dla kupującego, ale również obliguje dewelopera do przedstawienia klientowi pełnego prospektu informacyjnego. Oznacza to, że przed podpisaniem finalnej umowy klient będzie mógł zapoznać się z takimi szczegółami jak harmonogram prac, plan zabudowy okolicy, koszty realizacji itp., a w dodatku prospekt informacyjny ma charakter wiążący, dzięki czemu klient może mieć pewność, że plan nie zostanie poddany żadnym drastycznym zmianom bez jego zgody.